Domande e risposte: cosa sapere sul pagamento delle tasse condominiali in Spagna

Se possiedi una proprietà in Spagna, è probabile che farai parte di un'associazione di proprietari di case, nota in spagnolo come comunidad o comunidad de vecinos .

Ciò significa che dovrai pagare le tasse edilizie della comunidad (che significa 'comunità').

Cosa sono le tasse comunitarie?

Le norme sulle tasse di comunidad derivano dalla legge spagnola sulla proprietà orizzontale (LPH), che si applica alle proprietà integrate in un edificio o in una casa su un terreno comune suddiviso in diversi lotti, formando una "comunità di proprietari".

Nello specifico, l'articolo 9 stabilisce che uno degli obblighi dei proprietari di qualsiasi immobile nell'ambito di un regime patrimoniale orizzontale è quello di contribuire alle spese generali per "l'adeguata manutenzione dell'immobile, dei suoi servizi, oneri e responsabilità che non possono essere individualizzati".

Quali tipi di commissioni ci sono?

Secondo il principale sito immobiliare spagnolo, Idealista , in Spagna esistono generalmente due tipi di spese condominiali:

1. Spese condominiali generali o ordinarie : costi per la manutenzione e il funzionamento di base dell'edificio. Si pensi a spese come elettricità, acqua, spese bancarie, spese di giardinaggio, portineria, manutenzione di ascensori/elevatori, spese di pulizia e manutenzione. Queste spese sono incluse nei bilanci annuali e approvate durante le assemblee.
2. Spese condominiali "straordinarie" : Esistono anche spese "eccezionali" che vanno oltre la manutenzione ordinaria. È da qui che derivano i cosiddetti derramas , solitamente utilizzati per soddisfare specifiche esigenze di miglioramento dell'edificio, come l'installazione di un ascensore, ad esempio, o la realizzazione di modifiche o riparazioni alla facciata o alla terrazza. Queste spese extra vengono solitamente approvate in un'assemblea straordinaria della comunità ed è anche possibile pagarle con il denaro risparmiato dalla comunità durante l'anno, ovvero il surplus.

Chi paga le tasse comunitarie?

Il pagamento delle spese condominiali è a carico dei proprietari. Tuttavia, come osserva Idealista: "è possibile trasferire le spese condominiali al canone di locazione se l'immobile viene affittato di comune accordo con l'inquilino. In ogni caso, è sempre il proprietario ad essere responsabile del pagamento delle spese condominiali".

Si noti che è possibile escludere i locali commerciali al piano terra di un edificio dai pagamenti per spese come le scale o gli ascensori. Tuttavia, per poter escludere uno o più proprietari dal pagamento di una spesa specifica, è necessario che:

• È chiaramente stabilito negli statuti o nei regolamenti comunali.
• Viene approvato all'unanimità dall'assemblea dei proprietari.

Come vengono calcolate le commissioni?

L'esperto immobiliare spagnolo Graham Hunt ha scritto della comunidad per The Local, spiegandone il funzionamento: " In effetti, la stragrande maggioranza degli immobili in Spagna viene venduta a titolo definitivo, il che significa che ne sei il proprietario assoluto. Ma ovviamente se possiedi un appartamento in un edificio, ne possiedi solo una percentuale, decisa su base percentuale. Quale percentuale dell'intera proprietà rappresenta il tuo appartamento? Dipende dalla percentuale delle dimensioni dell'intero edificio in cui si trova il tuo appartamento."

Quindi, in pratica, una percentuale dello spazio che affitti dipende dalle dimensioni.

"Tutte le spese condominiali mensili sono stimate in modo che la comunità possa ricavare un piccolo surplus. Supponiamo che le spese per un condominio, elettricità, ascensore, assicurazione, pulizie ecc... ammontino a 900 euro al mese e che ci siano 30 appartamenti nel condominio", ha aggiunto Hunter.

"La comunità addebiterà circa 1.200 euro al mese, che verranno ripartiti tra i portieri del palazzo, assicurandosi di avere un piccolo surplus (questo aspetto diventerà importante in seguito). Quindi, se ipotizziamo che ogni appartamento abbia le stesse dimensioni e la stessa percentuale dell'intero palazzo, ogni portiere pagherà 40 euro al mese. Di solito, questo importo verrà addebitato direttamente sul conto corrente ogni tre mesi, il che significa un pagamento trimestrale di 120 euro."

A quanto ammontano solitamente le tasse mensili della comunità ?

Come ha detto Hunter a The Local: "Quanto è lungo un pezzo di spago? I costi per la comunità sono soggetti a molte variabili. Abbiamo visto costi per la comunità che vanno da 6 euro al mese, o addirittura zero in alcuni casi, fino a 600 euro al mese in un caso isolato".

Quindi, come spesso accade in Spagna, la risposta è: dipende. I servizi e le strutture non sono gli stessi in ogni edificio, né il numero di vicini o la quota di ciascuno in base alla propria proprietà. Tutti questi fattori influiranno sull'importo delle spese condominiali.

In generale, la maggior parte dei comuni utilizza il sistema delle quote, sebbene in alcuni casi tutti i vicini paghino una quota fissa, identica per tutti. Secondo Fotocasa, questa si aggira in media tra i 100 e i 110 euro al mese.

Una quota condominiale più bassa, pari a circa 10-20 € al mese, potrebbe coprire un appartamento senza ascensore, in cui i vicini si alternano nelle pulizie e/o nelle pratiche burocratiche o bancarie.

È possibile aumentare i costi della comunità ?

Durante l'assemblea generale annuale dei proprietari, che nella maggior parte delle comunità si tiene nel primo quadrimestre dell'anno, viene delineato il bilancio per l'anno finanziario, tenendo conto delle spese previste per l'anno e delle entrate.

Come già accennato, le spese vengono ripartite tra i vicini in base alla loro quota.

Per aumentare la quota condominiale, è necessario votare all'unanimità. È inoltre necessario giustificare il motivo dell'aumento, ad esempio dovuto all'inflazione, a nuovi costi di manutenzione o all'aumento delle bollette energetiche.

Dove vanno a finire le tasse comunitarie ?

Le spese condominiali vengono solitamente pagate tramite addebito diretto al presidente o al tesoriere della comunità. Molti edifici aprono conti bancari separati a questo scopo o si avvalgono di una società esterna di gestione immobiliare per la gestione del denaro.

Alcuni costruttori più piccoli potrebbero farlo in contanti.

Posso presentare un reclamo se le tariffe aumentano?

Sì, come membro della comunità hai il diritto di presentare reclamo contro un aumento delle tariffe. Tuttavia, non c'è alcuna garanzia che avrà alcun effetto.

Secondo il sito spagnolo di gestione immobiliare SuperVecinas , è possibile presentare un reclamo quando "non si è d'accordo con il nuovo bilancio dell'associazione dei residenti, non si è d'accordo con la riforma degli statuti della comunidad , [oppure] c'è una controversia con l'associazione dei residenti".

Tuttavia Idealista sottolinea che, sebbene sia possibile richiedere il rimborso dell'aumento delle spese condominiali, ciò è possibile solo quando ciò viola gli accordi o gli statuti condominiali.

"In generale, l'aumento della tariffa è legale purché il calcolo sia effettuato correttamente", osserva. "L'unico modo per evitare di pagare l'aumento sarebbe dimostrare che l'aumento è illegale o che non è stata seguita la procedura corretta.

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