Metà degli appartamenti vengono acquistati in contanti nonostante i prezzi record

L'inarrestabile aumento dei prezzi delle abitazioni nell'ultimo anno contrasta con la realtà rivelata dalle statistiche ufficiali dell'Ordine dei Notai: metà degli appartamenti viene acquistata in contanti, nonostante il loro prezzo abbia raggiunto nuovi massimi, a 1.836 euro al metro quadro a maggio, con un aumento del 6,7%. Questa apparente contraddizione ha una spiegazione molto semplice: "l'accesso all'alloggio sta diventando sempre più polarizzato", afferma Sergio Nasarre, professore di Diritto Civile presso l'URV e direttore della Cattedra UNESCO sull'Edilizia Abitativa.

Per alcuni, acquistare un appartamento è semplice come mettere soldi sul tavolo. Si tratta principalmente della classe medio-alta, composta sia da residenti che da stranieri, eredi e investitori, sottolinea Nasarre. Per altri, né il mercato delle compravendite né quello degli affitti – anch'essi in forte crescita nonostante il contenimento del reddito in Catalogna e la dilagante carenza di beni – sono un'opzione. "I giovani e le persone con redditi medio-bassi sono costretti ad abbandonare sia l'acquisto che l'affitto tradizionali, e questo non fa che creare ulteriore tensione e disuguaglianza", aggiunge il professore dell'URV.

Un lavoratore del settore alberghiero ha bisogno di un massimo di 25 stipendi interi per una casa a Barcellona o Madrid.

Gli acquisti in contanti hanno raggiunto il punto più basso al culmine della bolla immobiliare. All'epoca, solo il 40% delle transazioni veniva completato senza finanziamento ipotecario, secondo l'Ordine dei Notai. Da allora in poi, gli acquisti in contanti sono aumentati, raggiungendo il picco nel 2013, quando i prezzi delle case sono crollati a causa della crisi immobiliare e l'accesso al credito è diventato più difficile. A quel punto, hanno iniziato a diminuire. Nel 2024, il 47,3% delle case acquistate in Spagna aveva un finanziamento ipotecario, mentre il resto (52,7%) è stato acquistato a rate. Gli ultimi dati relativi a maggio 2025, pubblicati questa settimana, indicano che la quota di finanziamento è in aumento, sebbene gli acquisti in contanti rimangano prossimi al 50%. Questi dati mostrano una percentuale maggiore di acquisti senza mutuo rispetto a quelli del Catasto Immobiliare, utilizzato dall'INE, poiché le case pagate in contanti non sono legalmente tenute a registrarsi, secondo l'Ordine dei Notai. Pertanto, ci sono casi in cui l'atto di vendita non viene mai stipulato o viene stipulato qualche tempo dopo la transazione. Questi professionisti sostengono che le loro informazioni offrono un'istantanea in tempo reale delle transazioni che avvengono effettivamente ogni mese.

Stipendi, capacità di risparmio e sostegno familiare fanno la differenza. Un'analisi dell'UGT pubblicata solo pochi giorni fa sottolinea questo aspetto. I lavoratori del settore alberghiero e della vendita al dettaglio – lavori con un'alta percentuale di giovani, persone senza istruzione superiore o migranti – stanno affrontando gravi difficoltà sia nell'acquisto che nel pagamento dell'affitto nelle aree più sotto pressione.

Secondo questo rapporto, un lavoratore in questo settore necessita di oltre 52 anni di stipendio netto (dedicandone il 40%) per acquistare una casa media. In città come la Catalogna o Madrid, il prezzo di un appartamento di 60 m² può superare i 300.000 euro, equivalenti a 20-25 stipendi annui completi di un dipendente del settore alberghiero. "Le tabelle salariali dei contratti analizzati, confrontate con i prezzi degli alloggi, mostrano che è impossibile accedere a un appartamento tramite la proprietà", afferma il rapporto.

Le attuali politiche abitative rendono difficile per le persone a medio e basso reddito acquistare una proprietà.

Nel caso dell'affitto, la situazione è ancora più drammatica. In settori come l'ospitalità, la vendita al dettaglio e le pulizie, i lavoratori spesso devono spendere quasi il 100% del loro stipendio netto per l'affitto in città come Madrid o Barcellona. "Nella migliore delle ipotesi, la soglia del 40% dello stipendio netto raccomandata dalle organizzazioni internazionali viene ampiamente superata", sostengono. Nelle 195 situazioni analizzate dallo studio, solo nel 15% dei casi l'affitto rappresenta meno del 40% dello stipendio netto. "Con gli attuali salari, i lavoratori vengono di fatto estromessi dal mercato immobiliare", concludono.

Per Sergio Nasarre, le attuali politiche abitative non aiutano. "Rendono difficile per le persone a medio e basso reddito acquistare una casa, e nemmeno l'affitto è un'opzione". Di conseguenza, situazioni precarie come l'affitto di stanze sono in aumento.