Lo sviluppo degli appartamenti è stagnante e copre solo il 20% della domanda attuale.

La Spagna sta sviluppando un'edilizia residenziale a un ritmo modesto, pari a 127.000 appartamenti all'anno, rendendo impossibile risolvere il problema dell'accesso a un'abitazione dignitosa nei prossimi anni. La Banca di Spagna stima attualmente il deficit a circa 600.000 unità, ma continuerà ad aumentare perché il settore dello sviluppo non può costruirne di più. Pertanto, l'offerta è carente e quella attuale copre a malapena il 20% della domanda.

I livelli di sviluppo edilizio in Spagna sono leggermente cresciuti negli ultimi anni, sebbene siano lontani dal picco della bolla. Il picco dei permessi recenti è stato raggiunto nel 2024, con i già citati 127.000, e il ritmo per l'anno in corso è simile, con 56.000 permessi approvati fino a maggio, secondo i dati sull'edilizia forniti dal Ministero dei Trasporti sulla base delle informazioni delle associazioni degli architetti tecnici. L'anno di picco per il settore è stato il 2006, quando sono state autorizzate 865.000 proprietà per la costruzione. Attualmente, quindi, appena il 15% delle abitazioni costruite due decenni fa è in fase di sviluppo. Per tutto il 2024, i permessi sono rimasti gli stessi di settembre 2006.

Gli sviluppatori lamentano che la legge fondiaria sta rallentando i lavori e rendendoli più costosi.

Attualmente, lo sviluppo di un progetto residenziale comporta un processo impegnativo che può durare anni. Pedro Fernández-Alén, presidente della Confederazione Nazionale delle Costruzioni (CNC), afferma che "lo sviluppo urbano in Spagna richiede in media dai sette ai nove anni, anche se in alcuni casi può richiedere fino a venti". In altre parole, anche se il settore delle costruzioni riuscisse ad accelerare e ad avvicinarsi a cifre simili a quelle di inizio secolo per assorbire l'elevata domanda, le nuove abitazioni arriverebbero sul mercato al più presto nel prossimo decennio.

Il presidente dell'Associazione Spagnola degli Sviluppatori Edili (APCE), Xavier Vilajoana, indica la Legge Fondiaria come uno dei principali ostacoli. "Attualmente, la normativa non solo impedisce di procedere in caso di mancata presentazione di una relazione o di problemi, ma riporta anche la pianificazione urbanistica allo stato originale. Non consente di correggerla e proseguire", lamenta l'amministratore delegato di Euroconstruct. Di conseguenza, lo sviluppo edilizio rallenta e la costruzione diventa più costosa perché le aziende devono fare leva per finanziare il terreno, che finiscono per trasferire all'acquirente.

Vilajoana aggiunge che la mancanza di volontà politica non si concentra solo sull'elaborazione della Legge sulla Terra (PP e PSOE pongono il veto alle iniziative dei loro rivali in Congresso), ma si fa sentire anche nei governi regionali e municipali. "Se non si può crescere orizzontalmente, si può crescere verticalmente; tuttavia, non c'è consenso per modificare le normative locali per espandersi verticalmente", osserva. Per sbloccare lo sviluppo edilizio, l'imprenditore sottolinea che ci sono anche soluzioni esistenti sul tavolo, come le Aree di Riforma Interna (ARE), sebbene necessitino di un aggiornamento. Un'altra questione politica sono gli investimenti infrastrutturali. "La pressione sta crescendo nelle grandi città e questo spinge le loro aree metropolitane. Dobbiamo migliorare la mobilità affinché gli spostamenti per andare al lavoro non richiedano troppo tempo", conclude Vilajoana.

Sebbene la produzione immobiliare non abbia registrato una ripresa, il mercato si sta riscaldando, con i suoi migliori dati di sempre, al livello della bolla immobiliare. Nei primi sei mesi dell'anno sono state vendute 360.000 case (+20%). E la pressione abitativa è destinata a crescere ulteriormente, poiché la generazione di nuove famiglie continua ad aumentare. L'Istituto Nazionale di Statistica (INE) stima che nei prossimi 15 anni in Spagna ci saranno quasi 3,7 milioni di famiglie in più se gli attuali tassi di crescita demografica, trainati dall'immigrazione, continueranno. Madrid e Barcellona sono due delle città europee con la maggiore crescita demografica, secondo Eurostat.

La nuova domanda pone sfide anche in termini di caratteristiche abitative. L'INE (Istituto Nazionale di Statistica e Censimento) indica che l'istantanea del futuro residenziale del Paese mostra che entro il 2039 ci saranno 7,7 milioni di nuclei familiari composti da una sola persona, un terzo del totale. Il patrimonio edilizio in costruzione oggi rimane invariato rispetto al 2006, poiché in entrambi i casi l'80% dei permessi riguarda appartamenti situati in condomini e la superficie media è addirittura cresciuta rispetto alla bolla, superando i 100 metri quadrati.

Anche il settore edile soffre di una carenza di manodopera. Al suo apice, il settore impiegava 2,5 milioni di lavoratori; oggi sono 1,5 milioni, e il numero di disoccupati registrati si avvicina a 200.000, secondo l'Indagine sulla Forza Lavoro. "Il numero di lavoratori necessari è così elevato che il problema non può essere risolto dall'oggi al domani", lamenta Daniel Cuervo, direttore generale della società immobiliare Vía Ágora.

Per cercare di trovare soluzioni, a maggio il governo ha approvato il Piano di Industrializzazione dell'Abitazione (PERTE), dotato di una dotazione di 1,3 miliardi di euro. Il settore auspica la promozione della costruzione di parti dell'immobile (facciate, muri o bagni) in fabbriche, come già fanno Aedas Homes e Vía Ágora. Ma lo sviluppo di questo settore richiede tempo, data la crescente domanda di alloggi.