Letti tiepidi: le aziende stanno indebolindo l'iniziativa delle seconde case con appartamenti gestiti

I lavori di costruzione sono un periodo intenso nelle Alpi svizzere: "Nel cuore di Davos è in programma la costruzione di un resort che coniuga stile di vita moderno con benessere e salute", scrivono i responsabili di "Elevation Davos". Il progetto comprende 120 appartamenti per vacanze, quasi tutti con 3,5 locali. I prezzi variano da 1,1 a 1,7 milioni di franchi svizzeri ad appartamento.

A San Bernardino, in fase di riqualificazione, ci sono 86 appartamenti alpini "arredati con cura": appartamenti di 2,5 locali a partire da CHF 470.000 e appartamenti di 3,5 locali fino a CHF 1,1 milioni. Rispetto ad altre destinazioni, questi prezzi sono moderati. Ad Andermatt, entro il 2027 saranno costruiti 19 "lussuosi appartamenti di marca" "nel cuore del centro storico", con un costo compreso tra CHF 2,7 e 8 milioni.

Questa attività edilizia è sorprendente, dato che l'iniziativa per le abitazioni secondarie del 2012 aveva di fatto vietato la costruzione di ulteriori abitazioni di vacanza nei cantoni montani. L'articolo 75b della Costituzione federale limita la quota di abitazioni secondarie a un massimo del 20% del patrimonio abitativo.

Questa quota è stata raggiunta da tempo nella maggior parte dei resort turistici. La costruzione di questi appartamenti è consentita solo perché sono classificati come "appartamenti gestiti da turisti", come previsto dalla legge sulle seconde case del 2015. Il prerequisito è che gli appartamenti "non siano adattati alle esigenze personali dei proprietari" e siano gestiti "nell'ambito di un'attività ricettiva strutturata".

Ciò significa che i proprietari non sono autorizzati ad arredare autonomamente i propri appartamenti, ma devono accettare l'arredamento fornito dai gestori. Si impegnano inoltre ad affittare l'appartamento a terzi per diverse settimane all'anno.

"Il concetto sta riscuotendo sempre più successo tra i professionisti del turismo", afferma Peder Plaz, partner di Hanser Consulting, una delle maggiori società di consulenza turistica svizzere. Gli appartamenti per le vacanze rimangono molto popolari, soprattutto tra le famiglie. "Le persone arrivano con molti effetti personali. Un appartamento per le vacanze è spesso più pratico di una camera d'albergo."

La domanda c'è. Tuttavia, le seconde case tradizionali, molto costose, vengono affittate meno frequentemente. Plaz: "Chi può permettersi un appartamento del genere di solito non fa affidamento sul reddito da locazione". I proprietari spesso evitano la seccatura di affittare.

Gli appartamenti gestiti offrono vantaggi agli imprenditori immobiliari e turistici svizzeri. Gli elevati costi del lavoro rendono difficile competere a livello internazionale con gli hotel. Gli appartamenti per vacanze, i cui proprietari e inquilini raramente utilizzano i servizi, consentono prezzi competitivi.

Anche i rischi per gli imprenditori sono minori. "Nelle Alpi, non è chi offre servizi turistici a fare i soldi grossi, ma chi costruisce e vende immobili", afferma Plaz. Gestire un hotel comporta rischi elevati e solitamente rendimenti bassi. Vendere seconde case, invece, è associato a un basso rischio di perdite e a rendimenti interessanti.

Anche le banche lo sanno. Sono restie a concedere prestiti agli hotel. Pertanto, per le aziende turistiche ha senso cercare capitali da investitori privati.

Un esempio è il Privà Alpine Lodge a Lenzerheide. Dopo undici anni, il proprietario, la società immobiliare Fortimo AG, ha deciso di vendere le unità abitative come appartamenti con canone di locazione obbligatorio. L'inquilino, Revier Hospitality Group, scrive: "Il finanziamento bancario sta diventando sempre più difficile e il capitale proprio vincolato rappresenta una sfida".

La Fondazione Franz Weber, che ha svolto un ruolo chiave nell'iniziativa sulle seconde case, osserva con occhio critico il boom delle case vacanza gestite. La Presidente Vera Weber conferma che il concetto è fondamentalmente compatibile con la legge sulle seconde case e mira a creare "letti caldi". Nella pratica, tuttavia, viene spesso utilizzato per aggirare la legge.

Il problema: una volta ultimati i lavori, spesso non è possibile verificare se i proprietari rispettano le limitazioni d'uso e se gli appartamenti vengono effettivamente affittati a terzi.

"Un esame più attento rivela lacune significative e zone d'ombra", afferma Weber. I concept commerciali a volte sono scarsi o inesistenti. I servizi "generali" – un prerequisito per gli "appartamenti gestiti da turisti" – sono spesso minimalisti e il loro utilizzo irrealistico.

I concetti sono davvero molto diversi. Basta dare un'occhiata ai termini d'uso per rendersene conto.

Chiunque acquisti un appartamento al Privà Alpine Lodge può utilizzarlo solo per quattro settimane all'anno, di cui un massimo di due settimane in alta stagione. Presso il resort Davos Elevation, l'uso personale è limitato a "un totale di sei settimane in alta stagione", tre settimane in inverno e tre settimane in estate.

Al Post Hotel & Residences di Andermatt è consentito l'uso personale per 12 settimane. A San Bernardino, l'appartamento è disponibile fino a 35 settimane all'anno, ma solo tre settimane in alta stagione. Il Rockresort di Laax ha norme altrettanto generose in materia di occupazione personale.

Tali normative sono controverse. "Esistono zone grigie a livello legale", afferma Jürg Stettler, professore di turismo presso l'Università di Scienze Applicate di Lucerna. In ultima analisi, saranno i tribunali a decidere cosa costituisca un "appartamento gestito da turisti" e cosa una seconda casa camuffata. La Fondazione Franz Weber sta già prendendo provvedimenti: "Ci siamo pronunciati contro un progetto simile a Wengen".

Un altro interrogativo è se l'investimento immobiliare sarà finanziariamente redditizio per gli acquirenti. Gli sviluppatori promettono grandi cose: ad Andermatt è garantito un ritorno sull'investimento del cinque percento per tre anni. A Lenzerheide si promette un "rendimento interessante". A San Bernardino, l'investitore Stefano Artioli sta attirando acquirenti con prezzi immobiliari in rapida crescita.

L'esperto di turismo Plaz è scettico: "Se molti progetti vengono immessi sul mercato contemporaneamente, non è vantaggioso per l'occupazione". C'è il rischio di camere vuote, che ridurrebbero i profitti e andrebbero anche contro lo spirito e lo scopo dell'iniziativa delle seconde case.

Tuttavia, almeno alcuni acquirenti potrebbero permettersi rendimenti inferiori. Il motivo: le seconde case gestite possono essere acquistate anche da stranieri. Per loro, l'acquisto di immobili in Svizzera è considerato un investimento sicuro, anche grazie al franco forte. La legge Koller, che vieta l'acquisto da parte di stranieri, non si applica agli appartamenti gestiti a fini turistici.