Costruire invece di rallentare: gli esperti avanzano proposte per decine di migliaia di nuovi appartamenti nelle città

Gli affitti stanno esplodendo nelle città e i politici di sinistra stanno ricorrendo a misure sempre più severe. L'Associazione degli Inquilini sta lanciando un'iniziativa federale per la tutela degli affitti e degli alloggi, che il Canton Zurigo voterà l'anno prossimo.

Sta emergendo un'opposizione. Un gruppo di economisti immobiliari e funzionari edili avverte che gli interventi politici potrebbero soffocare l'edilizia residenziale invece di promuoverla. Dall'entrata in vigore delle leggi sulla tutela degli alloggi a Basilea, gli investimenti sono diminuiti drasticamente. Il gruppo sta quindi presentando una proposta per garantire la sostenibilità finanziaria dei progetti abitativi nelle città. Diverse clausole dei regolamenti edilizi comunali dovrebbero essere ripensate per facilitare la costruzione di migliaia di nuovi appartamenti.

Nico Müller, partner della società di consulenza Wüest Partner, sarà il relatore: "Sono necessari incentivi chiari e un giusto equilibrio tra investitori e interessi pubblici". Per comprendere questo approccio, vale la pena analizzare i meccanismi e le sfide della densificazione urbana.

Prendiamo come esempio la città di Zurigo: l'Ordinanza edilizia e urbanistica (BZO) prevede una maggiore densità edilizia in ubicazioni idonee e progetti più ampi e interconnessi. Nello specifico, si tratta della cosiddetta "arealüberbauung" (sviluppo del territorio), uno strumento importante per lo sviluppo urbano. L'idea alla base è questa: se si vuole costruire in modo più denso, allora deve essere di buona qualità, con un'architettura ben studiata, sufficienti spazi aperti e una qualità abitativa superiore alla media.

Oggi, tuttavia, a Zurigo si presenta un ostacolo notevole: il cosiddetto bonus di superficie – il diritto di costruire più superficie di quanto normalmente consentito – è disponibile solo se il terreno ha una superficie di almeno 6.000 metri quadrati. Superfici così ampie sono però diventate molto rare in città.

L'esperto immobiliare Nico Müller propone quindi un significativo allentamento: in futuro, per gli immobili di 3.000 metri quadrati o più, dovrebbe essere concesso un bonus di utilizzo del 30%, non solo del 10% come in precedenza. Ciò significa che sarebbe legalmente consentito un aumento del 30% della superficie utile rispetto al normale.

Müller giustifica il bonus più elevato come segue: "Dovrebbe essere sostanziale per creare una vera e propria corsa alla realizzazione delle riserve di utilizzo e quindi alla densificazione interna."

La proposta include un secondo elemento: gli investitori sarebbero tenuti a fornire il 20% di alloggi a prezzi accessibili, secondo una definizione di canone di locazione riconosciuta nel Canton Zurigo. I costi di costruzione e di gestione sono i fattori determinanti.

Per Müller, il punto chiave è che il bonus per un maggiore utilizzo e la quota di alloggi a prezzi accessibili debbano andare di pari passo. Infatti, un maggiore utilizzo aumenta il valore e il potenziale del terreno, mentre le minori prospettive di rendimento con affitti ridotti contrastano questo fenomeno.

Secondo Müller, l'approccio potrebbe essere facilmente trasferito ad altre città. Zugo sta perseguendo un'idea simile con l'iniziativa "2000 appartamenti per la classe media di Zugo", approvata a stretta maggioranza con un referendum nel 2023. Anche questa iniziativa mira a creare alloggi a prezzi accessibili in aree densamente popolate della città, una quota che può raggiungere il 40%.

Ma il diavolo si nasconde nei dettagli. In ogni caso, l'attuazione dell'iniziativa di Zugo è in stallo, tra le altre cose a causa delle incertezze giuridiche e della questione se il 40% debba applicarsi anche ai progetti già in corso. La domanda chiave rimane: come convincere gli investitori invece di spaventarli?

Secondo Müller, è fondamentale stabilire gli incentivi giusti. Il suo approccio include quindi un terzo aspetto: chi sviluppa un sito di questo tipo dovrebbe, in cambio, essere esentato dall'imposta sul valore aggiunto. Questa imposta verrebbe invece versata "sotto forma di alloggi a prezzi accessibili". Tale imposta è ora obbligatoria in molti comuni quando un immobile aumenta di valore a causa di un aumento dell'uso o di una rizonizzazione.

Un calcolo ne dimostra il potenziale: nelle zone di densificazione definite dal piano regolatore della città di Zurigo, il solo bonus di superficie ampliata – ovvero un aumento del 30% dell'utilizzo a partire da 3.000 metri quadrati – potrebbe creare circa 15.000 appartamenti aggiuntivi. Di questi, circa 4.000 sarebbero definiti a prezzi accessibili.

Considerando la quota del 20 percento per l'intera area, sarebbe possibile realizzare fino a 20.000 appartamenti a prezzi accessibili.

Le alternative sono notoriamente rare. Una nuova zonizzazione dei terreni edificabili alla periferia delle città? Praticamente impossibile. Dal 2014, la legge sulla pianificazione del territorio si concentra sulla densificazione piuttosto che sull'espansione urbana incontrollata. I progetti su terreni non edificati al di fuori dei centri urbani sono in calo in tutta la Svizzera (i cosiddetti progetti greenfield, vedi grafico). I progetti di densificazione dovrebbero compensare questo calo, ma spesso falliscono a causa di ostacoli legali e politici.

Gli ostacoli politici alla proposta degli esperti, tuttavia, sarebbero gestibili: "Non c'è bisogno di un colpo di stato politico epocale: una semplice delibera del consiglio comunale basterebbe per rivedere il bonus di superficie", spiega Müller. La chiave è riuscire a costruire più alloggi il più rapidamente possibile.

Christian Kraft, professore di Economia Immobiliare presso l'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna, sostiene la proposta. Sostiene che gli attuali prezzi estremamente elevati dei terreni stanno spingendo al limite anche i progetti no-profit. Gli affitti calcolati esclusivamente in base ai costi non sono lontani dagli affitti di mercato attuali. "Se i politici ci chiedono affitti accessibili, inferiori del 30% rispetto al mercato, allora di fatto si tratta di un'attività in perdita", afferma.

Kraft ritiene quindi giusto ripensare l'imposta sul valore aggiunto: "È assolutamente plausibile prevedere una quota di alloggi a prezzi accessibili invece di un'imposta sul valore aggiunto". La riqualificazione urbanistica dovrebbe avvantaggiare non solo i comuni, ma anche coloro che vi abiteranno in futuro. Un altro vantaggio di questo modello: chiunque pianifichi una quota specifica di alloggi a prezzi accessibili può effettuare calcoli affidabili. "In questo modo, è chiaro fin dall'inizio quali rendimenti sono possibili per quale quota dell'area", afferma Kraft.

Ma quanto è realistico tutto questo? Prendiamo in esame un tipico caso problematico di Zurigo: un investitore di nome M., che rimane anonimo, ha pagato 35 milioni di franchi svizzeri per un terreno di circa 2.000 metri quadrati. Grazie a una revisione del Codice federale delle abitazioni (BZO), qui è consentita un'elevata densità, e sono possibili anche edifici alti 40 metri.

Ma non appena l'acquisto del terreno è stato concluso, le autorità sono intervenute, esigendo una quota del 30% per alloggi a prezzi accessibili. È sempre estremamente spiacevole quando le regole cambiano a metà della fase del progetto, critica M. Il suo calcolo originale, basato sull'elevato prezzo del terreno, non funziona più.

Regole chiare per tutti – come proposto da Nico Müller – avrebbero evitato che il problema si presentasse fin dall'inizio. Il prezzo di acquisto sarebbe stato inferiore, ma il venditore dell'immobile avrebbe comunque guadagnato milioni – e l'investitore avrebbe costruito già da tempo.

Tuttavia, Walter Angst dell'Associazione degli inquilini di Zurigo non ritiene che la proposta sia sufficiente: "Nelle città si perdono costantemente moltissimi alloggi a prezzi accessibili". Sarebbe solo "una goccia nell'oceano".

In ogni caso, negoziare incentivi e compensazioni per la densificazione dovrebbe essere prassi comune. Angst cita il progetto residenziale Frohburg di Helvetia a Zurigo, dove il costruttore garantisce volontariamente una quota di alloggi a prezzi accessibili, senza alcuna compensazione o rinuncia al valore aggiunto.

Le autorità della città di Zurigo non hanno rilasciato dichiarazioni dettagliate. Markus Pfanner del Dipartimento Edilizia Edilizia afferma: "Questioni così fondamentali relative alla compensazione del valore aggiunto e all'edilizia residenziale a prezzi accessibili vengono affrontate nell'ambito della revisione in corso del Codice Federale dell'Abitazione".