La Baie d'Hudson poursuit les propriétaires en justice pour la reprise de leur bail par un milliardaire

La Baie d'Hudson a renforcé sa confiance dans un accord controversé visant à vendre des baux à une milliardaire de la Colombie-Britannique en demandant à un tribunal de forcer les propriétaires qui la critiquent à la laisser emménager.

Une requête déposée par le grand magasin en faillite mardi soir demandait à la Cour supérieure de l'Ontario de réattribuer 25 de ses baux à Ruby Liu.

Quinze de ces baux couvrent des propriétés en Ontario, dont le centre commercial Fairview, le Sherway Garden, le centre commercial Bayshore et le centre-ville de Bramalea. Les dix autres sont répartis équitablement entre l'Alberta et la Colombie-Britannique et comprennent le centre commercial West Edmonton, le centre commercial CF Market et le centre-ville de Guildford.

L'ensemble des baux coûtera à Liu environ 69 millions de dollars, moins une litanie de frais qu'elle devra payer comme condition pour les accepter, montrent les derniers documents.

La Baie pense que Liu devrait obtenir les baux parce que l'accord l'aidera à rembourser les créanciers, à offrir des emplois aux anciens employés de la Baie et à remplir les propriétés vacantes afin que les propriétaires évitent « le fléau visuel et économique d'un magasin « sombre » ou vide pendant une période considérablement prolongée ».

Si les propriétaires ne sont pas obligés d'accepter Liu, l'entreprise prévient que « des avantages importants et une création de valeur seront perdus » et qu'elle devra restituer ses anciens magasins aux propriétaires.

Ce dépôt de plainte expose la Baie à un combat qui l'opposera à certains des plus importants propriétaires du pays, dont Cadillac Fairview, Oxford Properties et Primaris. En cas de victoire, Liu estime que le détaillant réduira de 50 millions de dollars la dette d'environ 1,1 milliard de dollars qu'il avait contractée lors de sa demande de protection contre ses créanciers en mars.

Ce processus a conduit la Baie à fermer tous ses magasins et à lancer des appels d'offres pour ses baux. Une douzaine d'enchérisseurs ont fait des offres pour 39 propriétés. Liu a été désigné vainqueur de la plupart d'entre elles.

L'entrepreneuse basée à Vancouver a fait fortune dans l'immobilier chinois et possède trois centres commerciaux en Colombie-Britannique, dont le Woodgrove Centre et le Mayfair Shopping Centre, qu'elle est prête à vendre pour faire avancer sa campagne pour les baux de la Baie.

En mai, Liu a signé deux accords pour l'acquisition d'un total de 28 baux appartenant à la Baie et à ses magasins partenaires Saks. Le premier accord, portant sur trois baux dans des centres commerciaux appartenant à Liu, a été approuvé sans opposition par les tribunaux.

La deuxième situation est devenue tendue peu de temps après son annonce, lorsque les propriétaires ont commencé à rencontrer Liu et ont découvert qu'elle avait peu d'informations à partager sur sa tentative d'ouvrir un nouveau grand magasin portant son nom et regorgeant d'espaces de vente au détail, de restauration, de divertissement et de loisirs.

Un document envoyé par Liu aux propriétaires début juin, et obtenu par La Presse Canadienne, indiquait qu'elle se croyait capable d'ouvrir jusqu'à 20 magasins en seulement 180 jours après la signature des baux. Le document proposait un budget vague et mentionnait des efforts de recrutement et des rencontres avec des fournisseurs potentiels, sans toutefois nommer les fournisseurs potentiels.

Les documents judiciaires déposés mardi montrent que le dossier initial et les rencontres avec Liu ont laissé à Cadillac Fairview « la forte impression que Mme Liu improvise au fur et à mesure ». Primaris REIT estimait que ses plans étaient « fondés sur l'espoir et l'optimisme, et non sur l'expérience ».

De nouveaux plans déposés parallèlement à la motion de la Baie montrent que Liu a tenté à nouveau d'élaborer une feuille de route commerciale.

Promesse de nouveaux flagship stores

Cette fois-ci, elle prévoit un budget de 375 millions de dollars pour son projet et envisage d'ouvrir trois niveaux - flagship, platine et standard - d'un nouveau grand magasin éponyme.

Bien qu'elle ait parlé à plusieurs reprises de l'ajout d'espaces de restauration, de divertissement et de loisirs dans ses magasins, elle promet de reprendre les baux « tels quels ».

« Mes commentaires publics sur les concepts commerciaux susceptibles de séduire les consommateurs modernes ont été largement commentés », écrit Liu. « Cependant, cela ne doit pas être interprété comme une volonté de ne pas respecter les termes du bail. »

Liu affirme que 120 millions de dollars seront investis dans les réparations « en retard » des toits, des systèmes CVC, des toilettes, des ascenseurs et des escaliers mécaniques et 135 millions de dollars dans l'inventaire initial.

Elle prévoit que son plan créera au moins 1 800 nouveaux emplois et générera, d’ici 2027, plus de 420 millions de dollars de ventes annuelles.

Malgré l'opposition des propriétaires à la cession des baux à Liu, elle se dit « confiante que mon équipe grandissante (qui comprendra d'anciens dirigeants de HBC) sera en mesure de construire des relations fructueuses et durables avec eux et leurs communautés ».

La plainte de Liu a été déposée après que 50 pages qu'elle avait envoyées au juge Peter Osborne – contre l'avis de la Baie – ont été versées au dossier judiciaire. Ces pages comprenaient deux notes adressées à Osborne à un jour d'intervalle, jointes aux lettres que les avocats de la Baie et les avocats du propriétaire lui avaient adressées, ainsi qu'à son avocat.

Les documents montrent que les avocats de la Baie ont tenu compte des premières critiques des propriétaires et ont commencé à faire pression sur Liu pour qu'il prépare un plan plus approfondi.

Ils ont exhorté Liu à embaucher l'ancienne PDG du détaillant, Liz Rodbell, comme consultante et KPMG comme conseiller financier et à faire revenir Miller Thomson comme représentant juridique et ont proposé de réduire de 3 millions de dollars le prix des baux, si elle le faisait.

Le nouveau plan d'affaires déposé mardi par Liu ne fait aucune mention de Rodbell ou de Miller Thomson, mais mentionne KPMG comme conseiller fiscal et auditeur potentiel.