Dix conseils pour l'investissement locatif : Conseils essentiels pour l'investissement immobilier

• Notre guide d'investissement locatif explique les bases de l'investissement immobilier.
• Ce guide régulièrement mis à jour explique comment évaluer les investissements et en tirer profit
• Découvrez les meilleurs endroits où investir dans l'immobilier, les prêts hypothécaires pour investissement locatif, les rendements locatifs et l'impact des changements fiscaux sur les propriétaires et les investisseurs.

Par SIMON LAMBERT, THIS IS MONEY PUBLISHER Mis à jour : 23h39 GMT, le 10 novembre 2025

L’investissement locatif a perdu de son attrait, car de nouvelles réglementations plus strictes, des impôts plus élevés et désormais des taux d’intérêt hypothécaires beaucoup plus élevés ont réduit les rendements, mais investir dans l’immobilier reste populaire auprès des Britanniques.

Nombreux sont ceux qui apprécient la familiarité des maisons en dur et qui voient dans la forte hausse des prix de l'immobilier observée ces 25 dernières années une recette pour le succès.

Mais si vous envisagez d'investir dans l'immobilier, vous ne pouvez pas compter sur la simple hausse des prix des maisons – et il faut se rappeler qu'acheter lorsque les prix sont élevés comporte des risques – les experts conseillent plutôt d'investir pour obtenir des rendements locatifs à long terme… et de veiller à la satisfaction de vos locataires.

Si cela vous tente, consultez notre guide des 10 conseils pour investir dans l'immobilier locatif ici, régulièrement mis à jour et qui a aidé des millions de propriétaires depuis plus de dix ans.

Lien rapide : Consultez les meilleurs taux de prêt hypothécaire locatif auxquels vous pourriez prétendre.

Un contexte de taux d'intérêt bas a contribué à rendre l'investissement locatif plus attractif. Les rendements de l'épargne étaient faibles et les prêts hypothécaires bon marché.

Pour beaucoup, cela a même compensé la surtaxe de 3 % sur les droits de timbre appliqués aux investissements locatifs et aux résidences secondaires, qui absorbait une part importante de leurs fonds, ainsi que la perte de l'allégement fiscal total sur les intérêts hypothécaires, ce qui a rendu les rendements moins importants qu'auparavant.

La situation a toutefois évolué, et avec la hausse du taux directeur de la Banque d'Angleterre, passé de 0,1 % en décembre 2022 à 4,25 % en mars 2023, les taux des prêts hypothécaires pour investissement locatif sont beaucoup plus élevés.

Alors, est-ce que ça vaut encore le coup ? Beaucoup le pensent encore, mais ils sont plus prudents qu'avant, comme l'a révélé notre visite au National Landlord Investment Show .

Pour ceux qui disposent de suffisamment d'argent pour constituer un apport important, l'investissement locatif apparaît souvent comme une source de revenus attrayante, surtout comparé aux faibles taux d'épargne et aux fluctuations du marché boursier.

Mais les taux d'intérêt hypothécaires ont considérablement augmenté par rapport à leurs niveaux historiquement bas, ce qui rend plus difficile pour les investisseurs en immobilier locatif de conclure des affaires intéressantes.

Par ailleurs, les impôts sont plus élevés qu'auparavant. L'exonération totale des intérêts hypothécaires a été remplacée par un crédit d'impôt de 20 % sur les frais d'emprunt, et une surtaxe de 3 % sur les droits d'enregistrement est à payer lors des acquisitions.

Pourtant, la forte demande locative, les loyers susceptibles d'augmenter avec l'inflation, les mensualités plus faibles des prêts hypothécaires à taux fixe pour les investissements locatifs et la possibilité d'ajouter de la valeur en rénovant les propriétés font que de nombreux investisseurs restent tentés.

Si vous envisagez d'investir ou si vous souhaitez simplement en savoir plus, nous vous présentons ci-dessous les 10 points essentiels à prendre en compte pour réussir un investissement locatif.

Comme tout investissement, l'investissement locatif ne comporte aucune garantie, mais pour ceux qui ont plus confiance dans l'immobilier que dans les actions, voici les 10 meilleurs conseils de This is Money.

Si vous débutez dans l'investissement locatif, que savez-vous du marché ? Connaissez-vous les risques, ainsi que les avantages ?

Assurez-vous que l'investissement locatif corresponde à vos attentes. Votre argent pourrait être mieux investi ailleurs.

Investir dans l'immobilier locatif signifie immobiliser des capitaux dans un bien immobilier dont la valeur peut diminuer, surtout en période d'incertitude économique.

Cela se compare à la possibilité d'un rendement annuel de 5 % d'un fonds d'investissement basé sur le revenu, ou de 4 % sur un compte d'épargne à taux fixe .

N'oubliez pas que le rendement d'un investissement en fonds, en actions ou en société d'investissement via un compte ISA vous permettra d'éviter l'impôt sur le revenu et de bénéficier d'une plus-value exonérée d'impôt. Vous aurez également la possibilité de revendre rapidement si vous le souhaitez.

L'inconvénient, c'est que vous ne pouvez pas acheter un fonds d'investissement délaissé et entreprendre de le rénover et d'y ajouter de la valeur vous-même.

Investir dans l'immobilier locatif implique d'engager des dizaines de milliers de livres sterling dans un bien immobilier et généralement de contracter un prêt hypothécaire.

Lorsque les prix de l'immobilier augmentent, cela signifie qu'il est possible de réaliser d'importants gains grâce à l'effet de levier, au-delà de votre dette hypothécaire. Mais lorsqu'ils baissent, votre apport initial est impacté et le montant de l'hypothèque reste inchangé.

L'investissement immobilier s'est avéré extrêmement rentable pour de nombreuses personnes, tant en termes de revenus que de plus-values, mais il est essentiel de s'y engager en toute connaissance de cause, en reconnaissant les avantages et les inconvénients potentiels.

Si vous connaissez quelqu'un qui a déjà investi dans l'immobilier locatif ou qui a déjà mis un bien en location, interrogez-le sur son expérience, avec ses bons et ses mauvais côtés.

Plus vous avez de connaissances et plus vous effectuez de recherches, plus grandes sont les chances que votre investissement soit rentable.

« Prometteur » ne signifie pas « le plus cher » ou « le moins cher ». « Prometteur » signifie un endroit où les gens aimeraient vivre, et ce pour diverses raisons.

Quels sont les endroits de votre ville qui ont un charme particulier ? Si vous habitez en banlieue, où les transports en commun sont-ils performants ? Où se trouvent les bonnes écoles pour les jeunes familles ? Où les étudiants souhaitent-ils vivre ?

Il vous faut faire correspondre le type de bien immobilier que vous pouvez vous permettre et que vous souhaitez acheter avec les emplacements que choisiraient les personnes qui souhaiteraient vivre dans ces maisons.

Ces questions peuvent paraître simplistes, mais elles constituent probablement l'aspect le plus important d'un investissement locatif réussi.

Dans la plupart des cas, les gens ont tendance à investir dans l'immobilier proche de leur domicile. L'avantage, c'est qu'ils connaissent généralement mieux ce marché que partout ailleurs et savent repérer le type de bien et l'emplacement qui seront rentables. Ils ont également beaucoup plus de chances de suivre l'évolution du bien.

Il convient toutefois de garder à l'esprit que si vous êtes propriétaire, vous êtes déjà exposé au marché immobilier de votre quartier – et chercher un type de logement différent dans une autre région pourrait être une bonne idée.

Avant même de songer à visiter des propriétés, prenez un stylo et du papier et notez le prix des maisons qui vous intéressent et le loyer que vous êtes susceptible d'obtenir.

Calculez vos mensualités

Les prêteurs spécialisés dans les investissements locatifs exigent généralement que les loyers couvrent 125 % des remboursements hypothécaires (souvent 150 % aujourd'hui) et la plupart demandent désormais un apport de 25 %, voire plus, pour des taux considérablement supérieurs à ceux des prêts hypothécaires résidentiels.

Les prêts hypothécaires locatifs offrant les meilleurs taux s'accompagnent également de frais de dossier importants.

Une fois que vous avez déterminé le taux d'emprunt et le loyer probable, vous devez faire preuve de lucidité pour décider si votre investissement est rentable.

N'oubliez pas de prendre en compte les coûts d'entretien.

Que se passera-t-il si le bien reste vide pendant un mois ou deux ?

Il faut tenir compte de tous ces éléments. Assurez-vous de bien connaître le montant de vos mensualités de prêt hypothécaire et, s'il s'agit d'un prêt à taux variable, tenez compte des hausses de taux.

N'allez pas simplement vous présenter à votre banque ou à votre société de crédit immobilier pour demander un prêt hypothécaire. Cela paraît évident, mais les personnes qui agissent ainsi lorsqu'elles ont besoin d'un produit financier contribuent largement aux milliards de bénéfices que les banques engrangent.

Il est judicieux de consulter un courtier indépendant compétent lorsque l'on recherche un prêt hypothécaire pour un investissement locatif. Il pourra non seulement vous présenter les différentes offres disponibles, mais aussi vous aider à choisir celle qui vous convient le mieux et à décider s'il vaut mieux opter pour un taux fixe ou variable.

Vous devriez tout de même effectuer vos propres recherches, afin d'aborder la discussion en étant bien informé sur le type de prêts hypothécaires qui devraient vous être proposés.

Le courtier en prêts hypothécaires London & Country, partenaire soigneusement sélectionné par This is Money, offre des conseils gratuits. Vous pouvez en savoir plus et utiliser notre outil de comparaison pour trouver le meilleur prêt hypothécaire locatif pour vous ici.

Au lieu d'imaginer si vous aimeriez vivre dans votre bien immobilier d'investissement, mettez-vous à la place de votre locataire cible.

Qui sont-ils et que veulent-ils ? S'il s'agit d'étudiants, il faut que ce soit facile à nettoyer et confortable, mais pas luxueux.

S'il s'agit de jeunes professionnels, le style doit être moderne et élégant, mais pas ostentatoire.

S'il s'agit d'une famille, elle aura déjà beaucoup d'affaires personnelles et aura besoin d'une toile vierge.

N'oubliez pas que permettre aux locataires de s'approprier un logement, par exemple en le décorant, en ajoutant des photos ou en enlevant les meubles indésirables, contribue à lui donner une atmosphère plus chaleureuse.

Ces locataires resteront plus longtemps, ce qui est une excellente nouvelle pour un propriétaire.

Il est également possible de souscrire une assurance contre le non-paiement du loyer par votre locataire, généralement appelée assurance loyers impayés. Son coût peut être aussi bas que 50 £ et elle est disponible soit individuellement auprès d'un assureur spécialisé, soit intégrée à une assurance propriétaire plus complète.

Nous avons tous lu des histoires sur les millionnaires de l'immobilier locatif et leurs portefeuilles immobiliers colossaux.

Ce calculateur affiche le rendement locatif de votre bien immobilier d'investissement en pourcentage de sa valeur.

Mais même si l'on peut s'attendre à une hausse des prix de l'immobilier à long terme, les experts conseillent d'investir pour générer des revenus et non pour réaliser une plus-value à court terme.

Pour comparer la valeur de différents biens immobiliers, utilisez leur rendement : c'est-à-dire le loyer annuel perçu en pourcentage du prix d'achat.

Par exemple, un bien immobilier générant 10 000 £ de loyer pour un coût de 200 000 £ a un rendement de 5 %.

Le loyer devrait être la principale source de revenus pour un investissement locatif.

La plupart des prêts hypothécaires pour investissement locatif sont à taux fixe uniquement, de sorte que le montant emprunté ne sera pas remboursé au fil du temps.

Si vous parvenez à obtenir un rendement locatif nettement supérieur aux mensualités de votre prêt hypothécaire, alors, une fois que vous aurez constitué une bonne épargne de précaution, vous pourrez commencer à épargner ou à investir les liquidités supplémentaires.

N'oubliez pas cependant que l'achat d'une maison au comptant est rare et qu'il y a des frais d'entretien, donc les coûts de l'emprunt hypothécaire, les frais d'entretien et les honoraires d'agent immobilier doivent être pris en compte et ils réduiront votre retour sur investissement.

Il peut être judicieux de se demander si l'investissement locatif reste plus avantageux qu'un fonds d'investissement ou une fiducie une fois ces coûts pris en compte.

Une fois pris en compte l'emprunt hypothécaire, les frais et les taxes, vous souhaiterez que les loyers s'accumulent au fil du temps et que vous puissiez ensuite les utiliser comme acompte pour de futurs investissements, ou pour rembourser l'emprunt hypothécaire à la fin de son terme.

Cela signifie que vous aurez bénéficié des revenus locatifs, remboursé votre prêt hypothécaire et détenu la totalité de la valeur du bien.

La plupart des investisseurs en immobilier locatif recherchent des biens situés à proximité de leur domicile. Mais votre ville n'est peut-être pas le meilleur investissement.

L'avantage d'avoir un bien immobilier à proximité est de pouvoir le surveiller, mais si vous faites appel à un agent immobilier de toute façon, il devrait s'en charger pour vous.

Élargissez votre recherche et envisagez des villes bien desservies par les transports en commun, prisées des familles ou abritant une université importante.

Il est également judicieux d'envisager l'achat de biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation afin d'accroître la valeur de votre investissement. Les propriétés délabrées ou celles qui requièrent des travaux peuvent faire l'objet d'une négociation serrée pour obtenir un meilleur prix, puis être remises en état pour augmenter leur valeur.

C'est une façon d'obtenir rapidement un retour sur investissement solide. Si vous pouvez valoriser un bien immobilier immédiatement, vous bénéficiez d'une plus grande sécurité pour votre investissement.

Toutefois, n'oubliez pas de veiller à ce que le prix soit suffisamment bas pour couvrir les frais de remise en état et dégager un certain bénéfice, et de prévoir les inévitables dépassements de coûts.

Une bonne règle à suivre est le calcul approximatif des promoteurs immobiliers, selon lequel la valeur finale d'un bien rénové doit être au moins égale au prix d'achat, plus le coût des travaux, plus 20 %.

En tant qu'investisseur locatif, vous bénéficiez du même avantage qu'un primo-accédant lorsqu'il s'agit de négocier une réduction.

Si vous n'êtes pas dépendant de la vente d'un bien pour en acheter un autre, vous ne faites pas partie d'une chaîne et représentez donc un risque moindre qu'une vente échoue.

Cela peut s'avérer un atout majeur lors de la négociation d'une réduction. Faites des offres basses et ne vous laissez pas convaincre de surpayer.

Il est essentiel de bien connaître son marché lors des négociations. Par exemple, si le marché est atone et que les délais de vente sont plus longs, vous serez en meilleure position pour négocier. Il est également utile de se renseigner sur les raisons de la vente et sur la durée de possession du bien.

Un propriétaire bailleur qui possède un bien depuis longtemps et qui encaisse ses plus-values ​​sera peut-être plus enclin à accepter une offre inférieure pour une vente rapide qu'une famille qui a besoin du meilleur prix possible pour pouvoir déménager.

Avant tout investissement, il convient toujours d'étudier les aspects négatifs autant que les aspects positifs.

Les prix de l'immobilier sont actuellement à la hausse, mais la croissance a ralenti et ils pourraient de nouveau baisser. Si les prix chutent, pourrez-vous conserver votre investissement ?

Actuellement, les taux d'intérêt sont bas, ce qui encourage les gens à investir, les loyers couvrant aisément les mensualités du prêt hypothécaire. Mais que ferez-vous lorsque les taux augmenteront ?

Pensez également au taux variable standard auquel vous pourriez être soumis après une période à taux fixe. Que se passera-t-il si vous ne pouvez pas renégocier votre prêt hypothécaire ?

Même dans les quartiers prisés, des biens immobiliers peuvent rester inoccupés. Une règle empirique souvent appliquée par les investisseurs locatifs consiste à prévoir que le bien restera vacant pendant deux mois par an ; cela constitue une marge de sécurité importante.

Les maisons nécessitent souvent des réparations et des imprévus peuvent survenir. Si vous n'avez pas les fonds nécessaires pour financer des travaux importants, comme le remplacement de votre chaudière, n'investissez pas encore.

L'achat d'un bien immobilier n'est que la première étape. Allez-vous le louer vous-même ou faire appel à un agent immobilier ?

Les agents vous factureront des frais de gestion, mais s'occuperont de tous les problèmes et disposent d'un bon réseau de plombiers, d'électriciens et autres artisans en cas de problème.

Vous pouvez gagner plus d'argent en louant vous-même le bien, mais préparez-vous à consacrer vos week-ends et vos soirées aux visites, à la publicité et aux réparations.

Si vous choisissez un agent, vous n'êtes pas obligé d'opter pour une agence traditionnelle ; de nombreux agents indépendants offrent un service excellent et personnalisé.

Sélectionnez une liste restreinte d'agents, grands et petits, et demandez-leur ce qu'ils peuvent vous proposer.

Si vous envisagez de gérer vous-même votre bien, réfléchissez aux plateformes où vous ferez la publicité de votre annonce et aux organismes auprès desquels vous obtiendrez les documents nécessaires, tels que les contrats de location.

Il est vraiment avantageux de prendre soin de ses locataires. Faites-le et ils prendront soin de vous.

Le principal frein à la rentabilité des investissements locatifs est la vacance locative, c'est-à-dire les périodes pendant lesquelles le logement est inoccupé. Avoir de bons locataires qui souhaitent rester permet d'éviter cette situation ; s'ils partent, ils peuvent même recommander votre bien à leur entourage.

Veillez à l'entretien régulier, assurez-vous que votre propriété soit un endroit agréable à vivre et essayez de nouer une bonne relation personnelle avec vos locataires.

Ce guide a été initialement rédigé en février 2006 et est régulièrement mis à jour.