Une année sans prêts hypothécaires préférentiels : comment le marché immobilier a changé

Un an s'est écoulé depuis l'abolition des prêts hypothécaires préférentiels en juillet 2024. Cette décision gouvernementale a profondément bouleversé le marché immobilier, et pas vraiment dans le sens escompté. Le crédit immobilier a fortement ralenti dans le pays, et les prêts hypothécaires à des taux d'intérêt exorbitants sont devenus quasiment inaccessibles, même pour les citoyens plus ou moins aisés. Mais contrairement aux attentes, le prix du mètre carré n'a pas baissé, mais au contraire augmenté. Comment se porte le marché immobilier aujourd'hui, quelles sont ses perspectives pour demain et que peuvent espérer les citoyens qui n'ont pas encore résolu leur problème de logement ? Nous en avons discuté avec Vladimir Chernov, expert et analyste chez Freedom Finance Global.

- Comment le marché immobilier a-t-il évolué en un an sans prêts hypothécaires préférentiels ?

- Le marché est clairement entré dans une phase de changements majeurs. Dès la fin des cinq premiers mois de 2025, le volume des ventes de nouveaux bâtiments avait diminué de près de 16 % sur un an, pour atteindre 9 millions de mètres carrés. Le nombre d'accords de participation enregistrés a chuté à 228 000, et les transactions hypothécaires ont cédé massivement la place aux achats à tempérament et au comptant. Dans ce contexte, la part des transactions de crédit sur le marché primaire est passée de 77 % à 58 %.

- Eh bien, comment les prix au mètre carré ont-ils évolué pendant cette période ?

Il convient de noter que malgré la baisse de la demande, les revenus des promoteurs n'ont diminué que de 2 %, à 1 900 milliards de roubles. Cela s'explique par la hausse des prix : en moyenne, en Russie, les prix des bâtiments neufs ont augmenté de 4,3 % depuis le début de l'année, pour atteindre 147 600 roubles le mètre carré. Une croissance particulièrement marquée a été enregistrée à Moscou, où les prix ont atteint 416 100 roubles le mètre carré (+ 6,6 % depuis le début de l'année), et dans les centres régionaux comme Nijni Taguil et Grozny, où la hausse a été de 20 à 30 %.

- Et les gens achètent des appartements à de tels prix ?

La hausse des coûts, accompagnée d'un taux directeur élevé, a restreint le cercle des véritables acheteurs de logements. Les acheteurs de la classe moyenne ont été contraints de quitter le marché, cédant la place à des clients plus aisés. Selon les statistiques, ils représentent plus de 85 % des nouvelles transactions hypothécaires dans le cadre des programmes publics, alors qu'en 2020, la part des emprunteurs aisés était inférieure à 60 %.

- Peut-être que la situation des prix et de la demande est différente sur le marché secondaire ?

Le marché secondaire connaît également une hausse modérée des prix (+5 % par an), malgré une activité en baisse. Le prix moyen au mètre carré y atteint 115 100 roubles, et les transactions hypothécaires sont devenues moins accessibles sans le soutien de l'État. Cela est particulièrement vrai dans les régions où les revenus réels sont inférieurs à la croissance des prix et des taux. Selon les estimations des agences compétentes, la demande totale sur le marché immobilier a diminué d'un quart sur l'année.

- La situation sur le marché immobilier va-t-elle changer au second semestre 2025 ?

Selon nos prévisions, le marché continuera de s'adapter aux nouvelles conditions. En l'absence de nouvelles subventions et dans un contexte de taux élevés, l'activité des acheteurs restera probablement limitée. Cependant, si la Banque de Russie décide en juillet de réduire à nouveau son taux directeur, au moins à 17-18 % par an contre 20 % actuellement, cela pourrait constituer un premier élan de reprise. Le marché sera alimenté par une demande différée et une accumulation progressive de capital par les ménages.

En principe, un retournement durable du marché n'est possible que si les taux hypothécaires sont abaissés à 12-13 % par an et si de nouveaux programmes de soutien ciblés apparaissent. Dans le cas contraire, les prix se stabiliseront, mais le marché restera stable, avec une faible activité et une évolution progressive de la demande vers le logement locatif.

- Comment les prix de l’immobilier vont-ils évoluer d’ici la fin de l’année ?

- Nous prévoyons que d'ici fin 2025, le prix moyen sur le marché primaire national augmentera probablement de 7 à 9 %, principalement en raison de la hausse des coûts de construction (matériaux, logistique, crédits), ainsi que de la hausse des prix de l'immobilier dans les capitales et les grands centres régionaux. Parallèlement, le taux de croissance des prix dans les régions moins prospères sera plus faible, de l'ordre de 4 à 7 %, et une stagnation des prix est possible dans certains cas.

- Regardons encore plus loin, jusqu’en 2026. Qu’adviendra-t-il du marché immobilier et des prix des logements ?

En 2026, beaucoup dépendra de la trajectoire du taux directeur et de la possibilité de lancer de nouveaux programmes de soutien. Si la Banque centrale abaisse le taux à 12-14 % par an et que de nouvelles mesures incitatives apparaissent sur le marché (par exemple, des subventions ciblées), la croissance des prix des bâtiments neufs pourrait s'accélérer pour atteindre 9-12 % en termes annuels. Dans le cas contraire, la croissance sera plus proche de 5-6 %, et le marché restera majoritairement favorable aux acheteurs.

- Qu'est-ce qui va changer sur le marché secondaire ?

Les prix continueront également de croître ici, mais plus modérément. Nous prévoyons une hausse de 4 à 6 % en 2025 et d'environ 5 % en 2026, à condition que l'activité hypothécaire reprenne progressivement. Parallèlement, la dynamique dépendra de facteurs locaux. Par exemple, dans les segments déficitaires (parc ancien en centre-ville, petits appartements, appartements avec finitions), la croissance pourrait être supérieure à la moyenne.

Ainsi, le marché dans son ensemble conserve un potentiel de croissance des prix, mais le principal moteur de cette croissance n'est pas la demande, mais la hausse des coûts de construction et les anticipations d'inflation. Un retour à une croissance à deux chiffres n'est possible qu'avec un programme de soutien gouvernemental de grande ampleur ou une forte baisse des taux hypothécaires.