Pénurie maîtrisée de mètres carrés : dans le « vieux » Moscou, le volume des nouvelles constructions a été divisé par deux.

D'après les résultats du troisième trimestre 2025, le marché de l'immobilier résidentiel neuf dans le vieux Moscou affiche une baisse constante de l'offre et une hausse des prix, créant un déficit gérable. Selon les analystes du secteur résidentiel de CORE.XP, seuls 49 immeubles répartis dans 7 projets ont été mis sur le marché au cours du trimestre, contre 86 immeubles dans 14 projets un an plus tôt. Sur un an, le volume des nouvelles constructions a diminué de plus de moitié. Quels quartiers de Moscou stimuleront la demande dans un avenir proche ?

Comme l'a indiqué Ekaterina Lomteva, directrice et responsable du département Immobilier résidentiel chez CORE.XP, à MK, le prix moyen pondéré des biens immobiliers dans le vieux Moscou a atteint 712 238 roubles par mètre carré (+20 % sur un an et +0,3 % par rapport au trimestre précédent). Le prix moyen des transactions s'est établi à 559 638 roubles par mètre carré (+5 % sur un an et +2 % par rapport au trimestre précédent). Toutefois, l'écart entre le prix affiché et le prix de vente effectif demeure important, pouvant atteindre 27 %. La superficie moyenne des lots est de 49,9 mètres carrés.

Selon l'expert, le nombre de transactions hypothécaires a augmenté de 58 % par rapport à la même période l'an dernier et de 40 % par rapport au deuxième trimestre. La part des prêts hypothécaires a progressé de 6 points de pourcentage sur les deux périodes. De janvier à septembre 2025, les programmes à taux préférentiel ont représenté 59 % du nombre et 78 % du volume total des prêts, dont 19 % ont été accordés à crédit.

Presque tous les arrondissements de Moscou connaissent une baisse de l'offre de logements, le marché affichant un recul global de 12 %. Les régions enregistrant les plus fortes baisses annuelles sont l'arrondissement administratif Sud-Ouest (-45 %), l'arrondissement administratif Sud-Est (-31 %), l'arrondissement administratif Nord-Est (-28 %) et l'arrondissement administratif Est (-18 %). Parallèlement, une légère hausse de l'offre est observée dans l'arrondissement administratif Ouest (+19 %) et l'arrondissement administratif Nord (+4 %). Dans ce contexte, une demande latente commence à se manifester dans les zones où l'offre est réduite et l'accessibilité des transports améliorée, tandis que les programmes de crédit immobilier et de paiement échelonné stimulent davantage l'activité des acheteurs.

Parmi les zones de forte demande sur le marché immobilier résidentiel neuf du vieux Moscou, l'analyste a relevé le district administratif Est, où le volume des stocks a chuté de 18 %. Dans ce district, on observe une évolution structurelle vers des logements familiaux, avec une diminution du nombre de terrains disponibles d'une superficie minimale.

Dans le sud-est de Moscou, on observe une baisse de la visibilité (-31 %) en raison de la reconversion des zones industrielles et du lancement de projets immobiliers phares destinés aux entreprises à revenus modestes. Le quartier de Yuzhnoportovy, véritable pôle d'activité économique et centre névralgique de la ville, est au cœur de cette dynamique. Le district administratif nord-est allie harmonieusement urbanisme vertical et espaces verts. La demande y est concentrée autour des vastes espaces de loisirs du VDNKh et du Jardin botanique, ce qui explique le nombre limité de nouveaux projets et la baisse significative de la visibilité (-28 %). Des complexes résidentiels sont actuellement en construction dans ce district.

Traditionnellement prisé des Moscovites, le sud-ouest de la ville connaît également une importante pénurie de logements. Au troisième trimestre 2025, les stocks sur le marché du neuf ont diminué de 45 % par rapport à l'année précédente. La demande se concentre dans le quartier d'Obruchevsky, où l'intérêt des acheteurs, jusqu'alors latent, se manifeste.

Ainsi, dans un contexte de baisse du volume de la construction et de faible offre de nouveaux projets dans le vieux Moscou, les options des acquéreurs sont déjà fortement restreintes. Les budgets minimums dans les arrondissements est et sud-est de la ville oscillent encore entre 9,81 et 12,13 millions de roubles (arrondissement administratif est) et 20,9 millions de roubles (arrondissement administratif sud-ouest), mais cet écart se réduit progressivement.

« Le marché "vieil" de Moscou est entré dans une phase de déficit géré : avec une baisse de plus de moitié des nouvelles constructions, nous constatons la demande latente la plus marquée dans le district administratif de l'Est (Bogorodskoye, Golyanovo), le district administratif du Sud-Est (Yuzhnoportovy), le district administratif du Nord-Est (près de VDNKh et du Jardin botanique) et le district administratif du Sud-Ouest (Obruchevsky) », a souligné Lomteva.

Elle prédit que les projets qui s'imposeront comme leaders seront ceux qui s'intègrent parfaitement à l'offre locale et créent des infrastructures recherchées dès les premières phases de construction. « Une stratégie rationnelle pour les acheteurs consistera à bloquer le prix dès la réservation et à opter pour une combinaison de prêt hypothécaire et de paiement échelonné, dont la part dans les transactions reste élevée aujourd'hui », conclut l'experte.

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