Les quartiers d'affaires de la capitale connaissent une pénurie de locaux de qualité.

Les quartiers d'affaires moscovites sont en pleine effervescence : à l'intérieur du périphérique, les loyers moyens atteignent des niveaux records et le taux de vacance des bureaux, malgré la construction de surfaces neuves sans précédent, est proche d'un niveau historiquement bas. Les espaces vacants dans les nouveaux centres d'affaires sont rapidement loués, maintenant ainsi le taux de vacance à un niveau extrêmement bas.

« À Moscou, le loyer moyen des bureaux de standing à l'intérieur du périphérique a progressé de 38 % sur un an, atteignant 35 000 roubles le mètre carré hors TVA et charges, un niveau record », a déclaré Irina Khoroshilova, directrice du département immobilier de bureaux du cabinet de conseil CORE.XP. Dans le quartier central des affaires et le pôle Moscou-City, les loyers ont augmenté de 44 % sur un an, pour s'établir en moyenne à 56 000 roubles le mètre carré au troisième trimestre.

« Le niveau actuel des loyers est une conséquence directe de la pénurie de surfaces de qualité », a souligné l'experte. Selon elle, ce sont principalement les espaces onéreux des nouveaux programmes immobiliers qui ont fait leur apparition sur le marché, tandis que les terrains plus petits et plus abordables ont quasiment disparu. L'augmentation significative des surfaces de taille moyenne – de 1 000 à 3 000 mètres carrés – a également contribué à la hausse de la moyenne pondérée.

D'après Khoroshilova, les loyers des bureaux de catégorie supérieure ont augmenté de 58 % sur un an, pour atteindre 72 000 roubles par mètre carré et par an, tandis que ceux de catégorie A ont progressé de 35 %, à 47 000 roubles. Les loyers des bureaux de catégorie B+ ont augmenté de 9 %, à 31 000 roubles, et ceux des bureaux de catégorie B- ont bondi de 92 %, à 28 500 roubles.

« La croissance des loyers, généralement plus rapide que prévu, est typique des immeubles de grande qualité. Les locataires privilégient les quartiers d'affaires établis et sont prêts à patienter pour trouver des espaces adaptés à leur expansion, ce qui crée une liste d'attente pour les immeubles de grande qualité situés dans des zones très recherchées. Les centres d'affaires situés dans des zones d'activité clés, dotés d'infrastructures développées et offrant des services de haut niveau, bénéficient d'un avantage concurrentiel, tandis que les bureaux situés dans des zones moins attractives connaissent souvent une croissance des loyers quasi nulle », a souligné Valentin Kusov, directeur adjoint du département Immobilier de bureaux chez Nikoliers.

« Les tarifs les plus avantageux se trouvent traditionnellement en dehors du périphérique de Moscou », a déclaré Stepan Zaytsev, directeur commercial adjoint du Business Club. Il estime que des sommets historiques ont été atteints en 2024 et qu'en octobre 2025, le marché était déjà entré dans une phase de stagnation et de correction. Les principaux facteurs à l'origine de ces niveaux élevés sont une pénurie structurelle d'espaces de qualité sur le segment des immeubles achevés. La faiblesse des taux de vacance dans les immeubles de catégorie A et B+ pendant une longue période a permis aux propriétaires d'imposer leurs conditions. Par ailleurs, la forte demande des entreprises recherchant des bureaux de qualité, notamment dans les emplacements de choix (à l'intérieur du troisième périphérique), a également joué un rôle. Les propriétaires de bureaux ont été contraints d'augmenter les loyers en raison de la hausse des coûts d'exploitation et des pressions inflationnistes.

« Le volume des transactions locatives a chuté d'un tiers ces neuf derniers mois, en raison d'une pénurie de biens de qualité et de loyers record. La vente reste le principal moteur du marché aujourd'hui », a souligné Vladislav Stepanov, PDG du groupe ESVE. Il estime que le profil des acheteurs potentiels évolue et que la demande se structure de plus en plus. Le secteur public n'est plus aussi prépondérant, certains besoins ayant été satisfaits. Les entreprises des secteurs de l'énergie et des carburants sont actives et la demande des acteurs du secteur informatique demeure soutenue.

Cette année, selon Maria Zimina, directrice du département Immobilier de bureaux chez NF Group, les principaux moteurs de la demande d'espaces de bureaux étaient les entreprises des secteurs des technologies, des médias et des télécommunications (21 %), ainsi que les organisations opérant dans les secteurs bancaire, financier et d'investissement (21 %). Les entreprises manufacturières se classent au troisième rang en termes de demande (16 %).

« De janvier à octobre, la demande totale (location et acquisition) s'est élevée à 1 077 000 mètres carrés », a indiqué Zaitsev. Il a ajouté que l'offre est en forte croissance grâce aux nouvelles constructions. Les ventes ont débuté en 2025 dans le cadre de 29 nouveaux projets (867 000 mètres carrés de bureaux de catégories A et B+), soit le double de l'année précédente. Le prix moyen affiché pour les immeubles de bureaux au 1er octobre était de 458 000 roubles par mètre carré (hors TVA), en hausse de 7 % par rapport à l'année précédente. La fourchette de prix est large : de 167 000 à 1,3 million de roubles par mètre carré.

Selon Ricci, les promoteurs moscovites ont annoncé la livraison d'environ 585 000 mètres carrés de bureaux au quatrième trimestre. Ce chiffre, ajouté aux 537 000 mètres carrés déjà livrés entre janvier et septembre, portera l'offre totale de bureaux à 1,12 million de mètres carrés (voir graphique). Il s'agirait du chiffre le plus élevé depuis 2014, année où 1,29 million de mètres carrés avaient été construits. Cependant, les délais de livraison de certains projets étant souvent reportés à novembre-décembre de l'année suivante, le chiffre final pourrait être inférieur.

Malgré ces volumes importants, le taux de vacance ne progresse pas : la forte demande d’achat et de location de bureaux continue de diminuer. En octobre, il était tombé à 5,5 % et se rapproche toujours de son plus bas historique de 2007, selon Zimina. Dans la catégorie A, le taux a baissé de 0,1 point de pourcentage depuis le début de l’année, pour s’établir à 7,1 %, et dans la catégorie B, de 0,5 point de pourcentage, à 4,7 %.

« Dans le contexte actuel du marché, la plupart des immeubles sont livrés entièrement ou partiellement occupés, et le volume d'espaces disponibles issus des nouvelles constructions est insuffisant pour répondre à la demande », a souligné Zimina. Elle n'anticipe pas d'augmentation significative de la part des espaces disponibles : face à la pénurie de bureaux à louer, à l'offre limitée de surfaces en construction et à une forte demande, la plupart des espaces de bureaux sont rapidement absorbés par le marché. Dans les années à venir, elle estime que la part des nouveaux bureaux mis en location ne représentera pas plus de 5 à 20 % du volume total des nouveaux espaces de bureaux, la majeure partie étant destinée à la vente.

D'après les prévisions de Kusov, les loyers de base continueront d'augmenter jusqu'en 2030, à la fois en raison de la vacance des locaux (à un taux annuel moyen de 7 %) et des renégociations implicites des baux pour remplacer les locataires insolvables (à un taux moyen de 15 à 20 %). Il prévoit un taux de vacance de 5,3 % pour la période 2025-2030.

Publié dans le journal Moskovsky Komsomolets, n° 29645, le 11 novembre 2025

Titre du journal : Moscou semble incapable de satisfaire sa demande croissante d’employés de bureau.