Les inconvénients de l’interdiction d’obtenir un prêt immobilier en dehors de la région d’enregistrement ont été nommés

Le marché hypothécaire russe se rapproche d'un état de suspension : au premier semestre, les banques ont accordé des prêts immobiliers pour 1 500 milliards de roubles, soit 47 % de moins qu'entre janvier et juin 2024. Dans ce contexte, la dernière initiative gouvernementale, qui prévoit l'interdiction des prêts hypothécaires familiaux hors de la région d'enregistrement, paraît extrêmement controversée. Il est fort probable que cette mesure prive tout simplement de nombreux citoyens avec enfants de la possibilité de bénéficier du programme préférentiel de l'État, qui reste leur seule option d'achat immobilier.

Au total, 340 000 prêts ont été émis au cours du premier semestre de l'année, soit 55 % de moins qu'au cours de la même période de 2024. Dans le même temps, 63 % des transactions (81 % en termes monétaires) ont été réalisées dans le cadre de programmes préférentiels, selon les statistiques gouvernementales.

Comme l'a indiqué fin juin la présidente du Conseil de la Fédération, Valentina Matvienko, plus de la moitié des prêts accordés dans le cadre du programme de prêts hypothécaires familiaux l'ont été l'an dernier dans les régions de la capitale : Moscou, sa région, Saint-Pétersbourg et la région de Léningrad. Le reste des emprunteurs réside hors de ces territoires. Le Conseil de la Fédération a appelé à améliorer le mécanisme d'octroi : le programme public s'adressant aux familles avec enfants, il devrait être utilisé strictement pour améliorer les conditions de logement de cette catégorie de population dans chaque région.

Selon Anatoli Aksakov, président de la Commission des marchés financiers de la Douma d'État, un projet de loi pourrait être déposé au Parlement d'ici un mois, interdisant aux Russes de demander un prêt immobilier familial en dehors de leur région d'enregistrement. Cette mesure pourrait entrer en vigueur dès le premier trimestre 2026. Les experts immobiliers ne doutent pas de l'approbation du document (soutenu par le Conseil de la Fédération et la Douma d'État) et, dans le même temps, soulignent les risques de baisse de la demande en raison d'éventuelles difficultés administratives.

En particulier, avant d'acheter un logement, certains emprunteurs devront changer de lieu d'enregistrement, ce qui sera inacceptable pour certains et trop contraignant pour d'autres. Selon Vladimir Chernov, analyste chez Freedom Finance Global, la charge administrative pesant sur les banques augmentera également et, à long terme, le taux de fertilisation des prêts hypothécaires diminuera. En conséquence, les émissions pourraient diminuer de 30 % supplémentaires, notamment dans les grandes villes.

« C'est une initiative étrange, car le programme préférentiel de l'État s'applique par définition aux familles avec enfants, et non aux territoires », explique Alexeï Zubets, directeur du Centre de recherche en économie sociale. « Si vous vivez à Irkoutsk, pourquoi ne pourriez-vous pas acheter un appartement avec un prêt immobilier à Moscou et vous y installer ? Ce n'est pas un autre État… » L'expert a cité plusieurs raisons pour lesquelles les autorités sont prêtes à accepter une telle restriction. Premièrement, cela réduira les dépenses, car l'État cofinance un prêt immobilier sur trois accordé. Deuxièmement, cela permettra de freiner dans une certaine mesure l'immigration vers les mégapoles : les responsables sont convaincus que dès qu'une famille s'installe dans la capitale, elle perd le désir d'avoir un deuxième ou un troisième enfant. De plus, les autorités s'efforcent de cibler au maximum les programmes préférentiels ; elles n'ont pas besoin qu'ils soient utilisés à des fins d'investissement.

Selon Zubets, étant donné que les prêts hypothécaires familiaux constituent une source de revenus essentielle pour les banques et les promoteurs, la mesure pourrait se heurter à une forte résistance de leur part.

« C'est une initiative très douteuse », déclare Polina Gusyatnikova, associée directrice principale du cabinet d'avocats PG Partners. « La Constitution de la Fédération de Russie garantit la liberté de circulation sur le territoire de notre pays. De plus, l'enregistrement d'un prêt immobilier familial implique souvent un déménagement. Si le projet de loi est adopté, nul ne pourra acquérir un logement dans une autre région à des conditions préférentielles sans y être enregistré. Or, pour obtenir un enregistrement, il est nécessaire de disposer d'un logement permettant cette acquisition. Un cercle vicieux se crée alors. L'objectif des législateurs reste flou. Cette mesure vise peut-être à réduire le nombre de citoyens qui achètent un logement avec un prêt immobilier familial à des fins d'investissement. Il existe pourtant une solution bien plus simple : autoriser l'achat d'un seul bien par famille, par exemple. »

L'initiative en discussion ne vise pas à limiter la mobilité des citoyens, mais à prévenir les abus dans le cadre du programme public, explique Valery Tumin, directeur des marchés russe et CEI chez fam Properties. Selon lui, ces dernières années, on observe une augmentation du nombre d'emprunteurs contractant un prêt pour se loger dans des régions où l'immobilier est moins cher, tout en étant officiellement éligibles aux aides, sans toutefois prévoir d'y vivre. Cette pratique réduit l'efficacité du programme, conçu pour soutenir les familles là où elles vivent et élèvent leurs enfants. Selon M. Tumin, le marché évolue désormais vers un modèle plus équilibré : si la part des programmes préférentiels reste élevée, la demande s'oriente vers un format plus stable et ciblé.