Ils veulent changer les conditions des prêts hypothécaires familiaux : quelles seront-elles ?

D'ici le 15 juin, les autorités sont prêtes à annoncer de nouvelles conditions élargies pour les prêts hypothécaires familiaux. Ce programme concernera les familles avec enfants de moins de 14 ans (auparavant, seuls les enfants d'âge préscolaire y participaient) et les familles de bénéficiaires du SVO.

Quel est l'objectif de cette innovation ? Les citoyens ordinaires en bénéficieront-ils, et pas seulement les banques et les développeurs ?

— Les modifications proposées aux conditions d'octroi des prêts hypothécaires familiaux reposent sur une analyse de la situation. Cette année, l'octroi de prêts bénéficiant du soutien de l'État a diminué de 40 % en nombre et de 35 % en termes monétaires. Par conséquent, il a été décidé d'accroître le nombre d'emprunteurs potentiels en élargissant considérablement le champ d'application du programme, — explique Kirill Kulakov, président de l'Association régionale des évaluateurs et professeur à l'Université d'État de génie civil de Moscou.

— Kirill, peux-tu deviner quand exactement le programme mis à jour commencera à fonctionner ?

— Il est difficile de fixer la date de cette innovation. Cependant, comme le programme sera mis en œuvre par décret gouvernemental et non par une loi, son lancement est prévu pour septembre.

— On estime que toute concession accordée à un certain groupe de citoyens entraîne automatiquement une hausse des prix. Dans ce cas, faut-il s'attendre à une augmentation du prix des appartements ?

— Une forte demande entraîne traditionnellement une hausse du coût du logement. Cependant, même avec la version étendue du prêt immobilier familial, le nombre d'emprunteurs potentiels est inférieur à celui du prêt immobilier préférentiel général. Il convient de rappeler que la construction de logements n'est pas assurée dans toutes les villes et que, par conséquent, tous ceux qui le souhaitent ne pourront pas bénéficier de cet avantage. Par conséquent, toute augmentation du coût du logement se fera dans le cadre de l'inflation. D'autres ajustements du programme seront possibles après plusieurs mois de mise en œuvre dans les nouvelles conditions.

Tatyana Reshetnikova, directrice adjointe du département des hypothèques de la société fédérale Etazhi, est d'accord avec sa collègue : l'élargissement du programme de prêts préférentiels n'est pas un processus rapide.

— D'ici le 15 juin, seules les propositions de prêts hypothécaires familiaux sont attendues. Ensuite, en règle générale, il y a examen, ajustement, approbation et allocation des fonds nécessaires. De véritables changements pourraient n'apparaître qu'à l'automne, mais plus probablement dès le début de l'année prochaine.

Il a été annoncé précédemment que le budget ne prenait pas en compte les coûts supplémentaires liés à une telle extension ; il est donc peu probable qu'une telle annonce massive soit à prévoir, explique Tatiana Reshetnikova. Il est tout à fait possible que, pour les familles des bénéficiaires du SVO, la prise de décision concernant l'extension du programme soit accélérée et que le programme puisse commencer à fonctionner plus tôt pour cette catégorie de Russes. Mais il serait important de prendre en compte, entre autres, la possibilité de refinancer les prêts déjà accordés. Il est possible que les autorités envisagent une option ciblée pour étendre le programme, par exemple aux régions à faible taux de natalité.

— Tatiana, les prix de l’immobilier vont-ils augmenter ou, au contraire, resteront-ils les mêmes ?

— Les conditions de travail à long terme des promoteurs, limitant l'octroi de prêts hypothécaires uniquement dans le cadre de programmes préférentiels en raison de conditions inabordables aux taux standards, ont déjà modifié l'offre sur le marché primaire : certains appartements sont vendus par mensualités. Les prix des transactions hypothécaires n'ont pas baissé : après la fin des prêts hypothécaires préférentiels de masse, ils ont augmenté de 13,69 %. Si l'on examine les indicateurs de mai 2025 à juin 2024, on obtient 14,93 % en glissement annuel, ce qui est nettement supérieur à l'inflation. En revanche, pour les transactions non hypothécaires et les transactions sans mensualités, les promoteurs peuvent accorder des remises, mais ces achats au comptant sont rares. L'élargissement du programme préférentiel peut quelque peu satisfaire la demande et augmenter légèrement les ventes des promoteurs, mais dans le même temps, il retardera la normalisation des taux des produits du marché.

— On estime qu'il devrait y avoir un équilibre entre les programmes de prêts standard et préférentiels sur le marché hypothécaire. Est-ce vrai ?

- Certainement. J'aimerais également ajouter que la stagnation progressive de la demande sur le marché secondaire freine l'amélioration des conditions de logement des Russes. Si en 2021, le taux moyen du marché pour les logements primaires était de 7,87 %, le taux préférentiel de 6,05 % en moyenne a permis certaines économies, sans pour autant peser sur le budget, et le marché était parfaitement équilibré entre les segments secondaire et primaire. Ce n'est plus le cas aujourd'hui.

— Faut-il s’attendre à des concessions encore plus grandes de la part de certains groupes de Russes ?

— L'incertitude quant à l'avenir des programmes de prêts hypothécaires préférentiels a toujours un impact négatif sur le marché, car elle oblige les promoteurs à redoubler de prudence lors de l'introduction de nouveaux projets et crée une demande différée parmi les acheteurs potentiels. De nombreuses initiatives sont proposées, souvent présentées non comme des propositions, mais comme un fait accompli. Par conséquent, certains promoteurs attendent des changements qui ne seront jamais adoptés, car les autorités les rejetteront dès le stade de l'examen. Cependant, les attentes des promoteurs contribuent à la hausse continue des prix de l'immobilier.

Publié dans le journal « Moskovsky Komsomolets » n° 29535 du 4 juin 2025

Titre du journal : L'hypothèque sera restituée à la famille