Une nouvelle étude met en lumière à qui appartiennent toutes les locations de type Airbnb en Espagne

Les locations touristiques à court terme ont été identifiées comme l’une des principales raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier et les loyers ont grimpé en flèche au cours des cinq dernières années en Espagne.

Malgré cela, le gouvernement espagnol n'a pas publié de données détaillées illustrant clairement quel groupe possède le plus d'appartements et s'il les utilise pour des locations à court terme, temporaires ou à long terme.

L'Espagne locale a déjà mené des recherches sur cette question , la meilleure approximation officielle de la structure de la propriété immobilière en Espagne étant les données de l'Observatoire métropolitain du logement de Barcelone (OHMB), qui, dans une étude de 2022, a conclu que 36 % des appartements locatifs à Barcelone appartenaient à des propriétaires possédant plus de 10 propriétés.

Aujourd’hui, en 2025, nous disposons de nouvelles données qui nous aident à déterminer à qui appartient un grand nombre de locations à court terme en Espagne.

Une étude réalisée par la plateforme de renseignements touristiques Mabrian pour la principale station de radio espagnole Cadena Ser a montré que 26 pour cent des appartements touristiques en Espagne appartiennent à des propriétaires qui possèdent plusieurs propriétés, plutôt qu'à des particuliers qui n'en possèdent qu'une seule.

Mabrian a analysé les données de trois plateformes principales - Airbnb, Booking.com et Tripadvisor - et a examiné plusieurs facteurs, tels que le nombre de licences déclarées, la répartition des propriétaires et le nombre de locations de vacances qu'ils gèrent.

Mabrian définit les propriétaires individuels comme ceux possédant un seul bien locatif à court terme, les propriétaires de taille moyenne comme ceux possédant de deux à dix biens, et les grands propriétaires comme ceux possédant de 11 à 51 biens. Dans cette dernière catégorie, ils sont répartis en trois catégories selon le nombre de biens possédés : de 11 à 20, de 21 à 50, et 51 ou plus.

L'étude a également révélé que quatre appartements locatifs sur dix n'ont pas déclaré disposer d'une licence touristique.

Cela signifie probablement qu'ils n'en ont pas et qu'ils ne respectent pas la réglementation en vigueur dans leur région. Cela peut signifier qu'ils n'ont pas l'autorisation de leurs voisins, qu'ils n'ont pas d'entrée séparée ou qu'ils se trouvent dans une zone où les permis touristiques sont interdits.

« Il y a une obligation d'en avoir un, mais pas une obligation de le publier », explique Carlos Cendra, associé et directeur du marketing et des communications chez Mabrian.

De plus, l’étude a montré que plus un propriétaire possède de propriétés, plus le prix qu’il demande est élevé.

Les propriétaires d'un seul bien facturent en moyenne 41,10 €, les propriétaires de biens de taille moyenne 46,90 € et les propriétaires de biens de grande taille avec plus de 51 appartements facturent 63,80 €.

« Nous attribuons cela à un positionnement produit différent et à un système marketing plus professionnel. Ces structures sont beaucoup plus professionnelles et offrent une qualité bien supérieure, avec un positionnement qualitatif différent de celui des petits propriétaires ou des particuliers. Cela signifie qu'elles se concentrent spécifiquement sur l'amélioration des résultats et de la rentabilité, et qu'elles peuvent potentiellement vendre à un prix légèrement supérieur », explique Cendra.

Les appartements touristiques sont en partie responsables de la crise du logement en Espagne. Étant donné qu'ils peuvent être considérablement plus lucratifs lorsqu'ils bénéficient de taux d'occupation élevés, les propriétaires préfèrent souvent louer aux touristes plutôt qu'aux locataires à long terme, ce qui réduit le nombre de locations classiques et augmente donc les prix.

Même si les données de Mabrian montrent que 26 % des locations de type Airbnb sont entre les mains de propriétaires multi-propriétaires et d'entreprises, les 74 % restants des locations à court terme en Espagne appartiennent à des propriétaires individuels louant une seule unité à des vacanciers.

Cela suggère que les Espagnols moyens qui tentent de gagner un peu d'argent supplémentaire avec leur résidence secondaire constituent la majeure partie du marché de la location de vacances du pays.

Dans de nombreux cas, les revenus générés par la location de leur résidence secondaire leur permettent de joindre les deux bouts chaque mois. D'autres propriétaires de maisons recherchées dans des lieux touristiques prisés peuvent réaliser des bénéfices considérables, mais sans commune mesure avec ceux des entreprises et des propriétaires multi-résidents disposant d'un important portefeuille immobilier.

Ces nuances sont ce qui rend la réglementation du secteur de la location de vacances si compliquée et expliquent dans une certaine mesure pourquoi le gouvernement espagnol a eu du mal à élaborer une législation efficace jusqu'à présent.

À LIRE AUSSI : Comment les règles relatives aux locations touristiques dans les bâtiments en Espagne changent en avril

Différentes municipalités à travers le pays ont leurs propres règles pour obtenir une licence touristique, ce qui vise à réduire le nombre de touristes, mais beaucoup opèrent encore illégalement.