Défauts dans le bien avant la vente, l'achat échoue-t-il ?

La signature du compromis de vente est un moment important dans l' achat d' un bien immobilier , mais que se passe-t-il si l'acheteur découvre des défauts et des vices dans le bien après l'avoir signé ?

Des fuites , des fissures , des problèmes structurels ou des irrégularités d’urbanisme et de construction peuvent compromettre la valeur ou l’habitabilité du bien. Cependant, l'acheteur peut se protéger, c'est son droit et il dispose de divers outils qui lui permettent d'agir pour éviter des dommages économiques .

Qu'entend-on par défauts de propriété ?

Les défauts sont des défauts matériels ou juridiques qui réduisent considérablement la valeur ou l’adéquation du bien à l’usage auquel il est destiné. Ils peuvent être :

défauts matériels, tels que infiltrations d’eau, moisissures, fissures dans les murs, systèmes non fonctionnels ;
vices cadastraux ou urbanistiques, tels que les abus de construction, les divergences avec les permis, le manque d'habitabilité ;
vices documentaires, relatifs par exemple à l'absence d'hypothèques, de servitudes ou de saisies susceptibles de porter atteinte aux droits de l'acheteur.

Le vendeur doit vendre un bien exempt de vices, d'hypothèques ou de privilèges et conforme aux règles d'urbanisme et de construction. Si tel n'est pas le cas, une fois la vente conclue, l'acheteur bénéficie de l' action en garantie prévue par l'article 1490 du Code civil pour les éventuels défauts matériels constatés.

Toutefois, cette action ne peut être exercée si les vices sont découverts après la signature de l'avant-contrat qui n'est pas encore apte à acquérir la propriété du bien. La situation du futur acquéreur mis à disposition d'avance du bien défectueux n'est pas juridiquement analogue à celle de l' acquéreur effectif devenu déjà titulaire du droit de propriété.

En cas d'inexécution du contrat préliminaire, il n'est pas permis d'invoquer la garantie du vendeur visée à la disposition précitée et les règles générales relatives à l'inexécution du contrat s'appliquent.

Quand peut-on se rétracter d’un compromis de vente ?

D'une manière générale, le compromis immobilier (le compromis de vente) oblige les parties à conclure le contrat définitif, appelé acte notarié . Il ne transfère pas la propriété du bien mais oblige seulement les entrepreneurs à stipuler un contrat supplémentaire par lequel le transfert des droits de propriété aura lieu.

Si le vendeur a remis les clés du bien au futur acheteur pour diverses raisons (l'une d'entre elles étant l'exécution de travaux de rénovation), il peut arriver que des défauts graves apparaissent, en raison desquels l'acheteur ne souhaite plus conclure l'affaire.

Une fois la faute du vendeur constatée, il sera possible de résilier le contrat et d'obtenir la restitution du double de l'acompte éventuellement versé par l'acheteur conformément à l'article 1385 du Code civil . La disposition prévoit également que la partie exécutante (le futur acheteur), si elle le préfère, peut demander l'exécution du contrat ou sa résiliation – dans ce cas, l'indemnisation des dommages sera régie par les règles générales.

Les actions alternatives sont généralement exercées lorsque le double du dépôt n'est pas considéré comme suffisant pour compenser les dommages subis . Nous vous rappelons que la restitution du double de l'acompte est une forme de dissolution du contrat amiable puisque le préjudice est déjà quantifié et n'a pas à être démontré devant le Juge.

Comment fonctionne la résiliation du contrat ?

Nous avons vu qu’en renonçant à l’exigence du double de l’acompte, l’acheteur disposera d’autres recours juridiques alternatifs.

Le futur acquéreur peut d'abord demander au juge la résolution du contrat pour inexécution par le futur vendeur, conformément à l'article 1453 du Code civil .

Pour que le contrat soit déclaré résilié, la violation doit être d’une importance significative . Cela signifie que les vices devront être d’une certaine gravité.

La présence de défauts ne peut être invoquée de manière spécieuse , simplement parce que l’on a hésité à conclure l’affaire.

Cette exigence est également requise en cas de retrait avec restitution du double de l'acompte.

Seule la présence de défauts concernant la structure du bien ou la possibilité de l'utiliser de manière appropriée ou comme convenu peut justifier la résiliation du contrat et l'indemnisation des dommages subis. Avec la résolution, l'acheteur sera dispensé d'exécuter sa prestation et s'il l'a déjà exécutée, il obtiendra son remboursement.

En cas de défauts mineurs, l'acheteur ne peut demander qu'une indemnisation pour dommages sans interruption de la relation contractuelle, telle que le remboursement des frais qui ont été nécessaires pour éliminer le défaut découvert.

Une condition préalable à l’activation des recours en cas de non-exécution est que les défauts ne soient pas connus ou facilement reconnaissables. Si les défauts étaient évidents ou avaient même été communiqués au futur acquéreur et acceptés par lui, il ne sera en aucune façon possible d'intervenir auprès des recours ci-dessus énoncés.

Exécution du contrat par décision de justice

La dernière alternative offerte par l'article 1385 précité du Code civil, en cas d'inexécution par le futur vendeur, est d'agir pour obtenir l'exécution spécifique. Dans le cas d'un contrat préliminaire, l'acheteur peut en effet demander à l'autorité judiciaire, conformément à l'article 2932 du Code civil , le transfert du droit de propriété si l'autre partie refuse de donner son consentement.

À ce stade, une fois le transfert de propriété effectué, l'acheteur peut demander une réduction du prix de vente , compte tenu des défauts constatés. Vous serez donc dispensé de payer le solde ou, si vous avez déjà réglé la totalité du prix, d'obtenir un remboursement, même partiel, du montant.

Quels sont les recours en cas de non-conformités urbanistiques ?

Les irrégularités en matière d'urbanisme peuvent avoir des conséquences très graves, car elles peuvent empêcher la signature de l'acte ou rendre l'acte nul et non avenu. En particulier:

le manque de conformité urbanistique empêche le transfert de propriété ;
le manque d'habitabilité peut compromettre la possibilité d'obtenir un prêt hypothécaire ou de vivre légalement dans la propriété.

Même dans ces cas, l'acheteur peut refuser de stipuler le contrat définitif et se libérer de l'obligation contractuelle. Les dispositions relatives à la rupture de contrat pour les cas de contrats à exécution réciproque s'appliqueront à ce cas.

Il s'ensuit qu'il pourra demander la résolution de l'avant-contrat et une indemnisation pour dommages et intérêts.

Comment prévenir les problèmes liés à la présence de défauts

Pour éviter d'être impliqué dans des actions en justice longues, coûteuses et déstabilisantes liées à la présence de défauts ou de non-conformités dans le bien que vous envisagez d'acheter, il est conseillé de :