Agence du revenu : « Ceux qui louent une maison doivent nous verser immédiatement 12 000 € » : il n’y a pas d’exemption, il faut payer.

Fonctionnement de l'impôt forfaitaire : taux, taxes et nouveautés. Voici ce que prévoit le régime fiscal confirmé pour 2025.

La taxe forfaitaire (cedolare secca) demeure l'un des principaux avantages fiscaux pour les locations de logements jusqu'en 2025. La loi de finances a confirmé l'introduction de trois taux différents, modulés selon le type de contrat et de bail : 21 % pour les contrats à loyer modéré, 10 % pour les contrats à loyer fixe et 26 % pour les locations de courte durée . Ce régime se substitue à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPEF) et aux surtaxes associées, permettant ainsi des économies d'impôt significatives pour les contribuables éligibles.

L'impôt forfaitaire (cedolare secca) permet aux propriétaires de remplacer leur impôt sur le revenu (IRPEF) par un impôt unique calculé sur les loyers perçus. En optant pour ce régime, le bailleur renonce aux augmentations de loyer basées sur l'ISTAT, mais est exonéré des droits d'enregistrement et de timbre. Cette option peut être exercée lors de l'enregistrement du bail au moyen du formulaire RLI, ou lors de sa reconduction.

Trois taux différents resteront en vigueur en 2025. Le taux standard de 21 % s'applique aux baux à durée indéterminée, tandis que le taux réduit de 10 % s'applique aux baux à durée convenue, afin d'encourager l'offre de logements à loyer modéré. Le taux de 26 % pour les locations de courte durée, applicable aux personnes louant plusieurs biens pour des périodes inférieures à 30 jours, a également été confirmé . Cette mesure vise à réguler un marché en constante expansion, souvent lié aux plateformes d'intermédiation en ligne.

Pour mieux comprendre la logique des différents taux d'imposition, prenons l'exemple d'un propriétaire possédant sept biens : quatre destinés à la location saisonnière et trois loués à des étudiants avec des contrats de location à durée indéterminée. Le premier bien, utilisé pour la location saisonnière, est soumis à un taux d'imposition forfaitaire de 21 %, tandis que les trois autres sont soumis à un taux de 26 %. Les appartements loués avec des contrats de location à durée indéterminée bénéficient d'un taux d'imposition forfaitaire réduit de 10 % , ce qui illustre comment la progressivité de l'imposition favorise les locations stables à des prix maîtrisés.

Exigences et avantages de l'impôt à taux forfaitaire

Les propriétaires de biens immobiliers à usage exclusivement résidentiel, non liés à une activité commerciale, peuvent opter pour le forfait d'imposition . Ces biens doivent relever des catégories cadastrales A1 à A11 et peuvent inclure les dépendances. Outre la simplification fiscale, le forfait les exempte des surtaxes municipales et régionales, des droits d'enregistrement et des droits de timbre, ce qui rend la gestion des contrats plus simple et transparente.

Le paiement s'effectue selon le calendrier IRPEF, avec un acompte et un solde. L'acompte doit être versé en une seule fois avant le 30 novembre s'il est inférieur à 257,52 €, ou en deux versements (juin et novembre) s'il est supérieur. Le solde est payable avant le 30 juin de l'année suivante. Les paiements s'effectuent au moyen du formulaire F24 avec les codes fiscaux 1840, 1841 et 1842. Le respect des échéances est essentiel pour éviter les pénalités et les intérêts.

Pénalités et contrôles fiscaux

Un nouveau régime de sanctions est en vigueur depuis septembre 2024 et le restera jusqu'à fin 2025. Les principales infractions concernent le défaut de déclaration des loyers, les déclarations fiscales inexactes et le défaut d'enregistrement du contrat. Les sanctions peuvent aller de 45 % à 140 % de l'impôt dû, avec des montants minimaux fixés par la loi. Ce renforcement vise à garantir une plus grande transparence et à lutter contre la fraude fiscale dans le secteur locatif.

L'opportunité d'opter pour le régime d'imposition forfaitaire dépend de la situation personnelle du contribuable. Le taux de 10 % demeure le plus avantageux, tandis que le taux de 21 % doit être évalué en fonction du revenu global et des déductions fiscales non perçues. Par ailleurs, les revenus locatifs ont un impact total sur l'ISEE (Indicateur de Situation Économique Équivalente) et ne donnent droit à aucune déduction ni crédit d'impôt. C'est pourquoi, avant de choisir le régime d'imposition forfaitaire, il est conseillé de consulter un expert fiscal qui pourra évaluer au cas par cas les avantages économiques réels.