Les promesses électorales des libéraux aideront-elles à résoudre la crise du logement?

Mark Carney a mené les libéraux à un quatrième mandat grâce à des facteurs comme la guerre commerciale et les menaces d'annexion du président américain Donald Trump, ainsi qu'à une campagne fondée sur quelques promesses clés comme un plan pour résoudre la crise du logement au Canada.

Le plan que le Parti libéral a décrit comme « le plan de logement le plus ambitieux depuis la Seconde Guerre mondiale » promet de « ramener le gouvernement fédéral dans le secteur de la construction de logements » en créant une nouvelle société d'État.

Il couvre le financement, les frais d'aménagement et les politiques fiscales. Il ne mentionne pas que le Canada reconnaît le logement comme un droit humain par une loi adoptée en 2019.

Gregor Robertson, l'ancien maire de Vancouver qui a été nommé ministre du Logement lors du dévoilement du nouveau cabinet de Carney mardi, supervisera les efforts des libéraux dans le dossier du logement.

CBC News s'est entretenu avec un leader de l'industrie de la construction, un économiste, un défenseur des droits de la personne et un urbaniste au sujet du plan.

Bien qu'il y ait un soutien pour de nouvelles approches et un consensus sur le fait qu'il est urgent d'agir pour fournir davantage de logements, la stratégie libérale suscite également des inquiétudes.

Tout d’abord, un peu de contexte.

Un rapport de l’Observatoire canadien sur l’itinérance, un organisme de recherche et de politique de l’Université York à Toronto, estime que le nombre de personnes sans abri au Canada est de 235 000 par an .

Cependant, un autre rapport suggère que la réalité pourrait être trois fois plus élevée , et Statistique Canada affirme que 11 % des Canadiens (1 690 000 personnes) disent avoir vécu une forme d'itinérance au cours de leur vie .

Selon Statistique Canada , 8,56 millions de Canadiens, soit un peu plus d’une personne sur cinq, vivent dans un logement inabordable, ce qui signifie qu’ils dépensent 30 % ou plus de leur revenu avant impôt pour se loger.

Les données de Statistique Canada montrent que les locataires sont les plus susceptibles d'avoir un logement inabordable, bien qu'un sondage Abacus Data réalisé à l'automne 2024 ait révélé que 57 % des Canadiens « craignent de perdre leur logement, qu'il soit propriétaire ou locataire, si leur situation financière venait à changer ». Chez les jeunes Canadiens, cette crainte atteint 71 %.

Réintégrer le gouvernement dans la construction de logements

Les libéraux affirment qu'ils construiront près de 500 000 nouvelles maisons par année, soit le double du rythme actuel de construction, en partie en créant une nouvelle société d'État appelée Construction de maisons Canada, « pour construire des logements abordables à grande échelle, y compris sur les terres publiques ».

L'idée s'inspire d'un programme de la Seconde Guerre mondiale qui a permis de construire des maisons pour les vétérans et d'autres citoyens dans les années 1940 et de produire plus de 40 000 maisons à bas prix en quelques années.

Dave Wilkes, PDG de la Building Industry and Land Development Association (BILD) à Toronto, affirme que même si l’intention est bonne, la création d’une nouvelle bureaucratie est une mauvaise idée.

« Notre secteur est très performant dans la construction de logements. Nous n'avons pas besoin d'un autre constructeur », a déclaré Wilkes, ajoutant que le moment n'était pas venu d'expérimenter, mais d'éliminer les lourdeurs administratives afin que le secteur puisse construire davantage de logements plus rapidement.

Mais Leilani Farha, ancienne rapporteuse spéciale des Nations Unies sur le droit au logement, affirme que le secteur privé canadien n'a pas réussi à répondre aux besoins en matière de logements abordables depuis des décennies.

Farha, qui est également directeur mondial de The Shift, une organisation internationale à but non lucratif axée sur le sans-abrisme et le logement abordable, déclare : « Lorsque vous comptez trop sur le secteur privé dans le domaine du logement, vous perdez votre responsabilité. »

Le résident d'Ottawa a également déclaré que le gouvernement fédéral devrait garantir que ses logements abordables ne seront pas plus tard facturés au prix du marché ou vendus.

Réduire les frais d'aménagement

Les libéraux affirment également qu'ils demanderont aux municipalités de réduire de 50 % les frais d'aménagement que paient les constructeurs pour les infrastructures et les services dans les nouvelles communautés sur les projets résidentiels à logements multiples, et qu'ils travailleront avec les provinces et les territoires pour couvrir la perte de revenus.

Wilkes a déclaré qu'il pensait que la réduction devrait être généralisée à tous les types de logements « pour des raisons d'équité et de justice et pour garantir un impact maximal ».

L'économiste Mike Moffatt a déclaré que les villes perçoivent beaucoup d'argent grâce aux taxes d'aménagement et ont besoin de cet argent.

Moffatt, directeur fondateur de l'Initiative Missing Middle à l'Université d'Ottawa, étudie les politiques favorisant la croissance de la classe moyenne. Selon lui, le gouvernement fédéral devra « s'assurer que ces incitatifs sont suffisamment importants » pour inciter les villes à aider les acheteurs de maisons en réduisant ces frais.

Incitation fiscale pour les investisseurs

Les libéraux ont également promis que les investisseurs qui construisent des appartements pourront déduire les dépenses liées à ces derniers de leurs impôts personnels.

Dans les années 1970, une politique connue sous le nom d'allocation pour le coût des immeubles locatifs à logements multiples a été reconnue comme ayant stimulé la création de près de 200 000 unités , selon les registres gouvernementaux.

Moffatt adore l'idée et a déclaré qu'il pensait que cela stimulerait la construction et « transformerait l'activité des investisseurs d'une activité consistant à acheter des unités existantes à une activité consistant à créer de nouveaux logements locatifs spécialement conçus ».

Bien que ce plan aide les investisseurs, l'urbaniste Carolyn Whitzman souhaite voir des règles qui garantissent qu'il soit également bénéfique pour les locataires à faible revenu.

Professeure adjointe à l'École des villes de l'Université de Toronto, Whitzman a récemment écrit un livre sur la crise du logement au Canada . Elle explique que le dernier gouvernement libéral a créé un programme d'incitation de 55 milliards de dollars pour créer davantage de logements locatifs, mais que presque aucun ne s'est avéré abordable.

Selon elle, si les incitations fiscales pour la construction d’appartements reviennent, il faudra « mettre l’accent, comme dans les années 1970, sur la production d’appartements abordables ».

Pas de TPS sur les maisons de moins de 1 million de dollars

Le plan libéral promet d’éliminer la taxe sur les produits et services (TPS) pour les acheteurs d’une première maison pour les maisons d’une valeur de 1 million de dollars ou moins, ce qui représente une économie pouvant atteindre 50 000 $.

Wilkes, de BILD GTA, pense que c'est une bonne idée qui devrait être étendue au premier million de dollars sur une nouvelle construction de maison pour tout acheteur et être assortie d'exonérations fiscales provinciales.

Whitzman, d'autre part, décrit le programme de TPS pour les acheteurs débutants comme une « insulte » pour la plupart des acheteurs potentiels de maisons.

Elle affirme qu'une réduction de cinq pour cent n'est pas suffisante pour mettre une maison à la portée des ménages ayant le revenu annuel moyen canadien (environ 87 000 $) dans de nombreuses régions du pays.

Un récent rapport sur l'accessibilité financière de Ratehub, utilisant les données immobilières et les taux hypothécaires actuels, montre qu'un revenu de 87 000 $ est suffisant pour acheter une maison à St. John's, Fredericton, Winnipeg et Regina, mais pas suffisant dans aucune autre grande ville du Canada.

À titre de comparaison, à Vancouver, il faut un revenu de 240 000 $, tandis qu'il est légèrement supérieur à 125 000 $ à Calgary, 217 000 $ à Toronto, 122 450 $ à Montréal et légèrement supérieur à 120 000 $ à Halifax.

« Je déteste vraiment quand les politiciens parlent aux gens comme s'ils étaient stupides », a déclaré Whitzman.

Le programme cible principalement « les personnes à revenus élevés pour leur permettre d'acheter un premier logement plus facilement », a-t-elle déclaré.

Il est temps de penser autrement

Les quatre experts espèrent de grands changements dans le domaine du logement.

Farha a déclaré que « nous avons besoin d'une nouvelle réflexion » sur la question car « les gens souffrent vraiment à de nombreux niveaux de revenus et les choses sont devenues complètement incontrôlables ».

Elle a également déclaré que du point de vue des droits de la personne, le Canada est en train d’échouer et que « le sans-abrisme est une question de vie ou de mort qui doit être résolue immédiatement ».

Whitzman et Farha conviennent que le Canada doit créer davantage de logements sociaux ou non marchands, comme le font les gouvernements de pays comme le Royaume-Uni, la France, la Finlande et les Pays-Bas.

Farha suivra ce sujet de près.

« Le programme libéral prévoit des dépenses publiques importantes », a-t-elle déclaré. « La question est de savoir si chaque dollar investi sera rentable pour le public. »