Ce que le plan de Trump sur les prêts hypothécaires à 50 ans pourrait signifier pour les acheteurs de maisons

Un prêt hypothécaire sur 50 ans rendrait-il l'accession à la propriété plus abordable ? L'administration Trump travaille sur un projet de prêt hypothécaire d'une durée de cinq décennies, a confirmé ce week-end Bill Pulte, directeur de l'Agence fédérale de financement du logement, le qualifiant de « révolutionnaire » et d'« arme potentielle dans un vaste arsenal de solutions que nous développons actuellement ».

Les détails restent encore rares, mais un prêt sur 50 ans pourrait profondément transformer un marché immobilier où la durée standard est de 30 ans. Selon les experts, les acheteurs optant pour ce prêt plus long bénéficieraient de mensualités plus faibles, mais d'un coût total du prêt considérablement plus élevé.

« Les emprunteurs pourraient payer des mensualités de capital et d'intérêts moins élevées, puisque le prêt serait étalé sur un demi-siècle », a indiqué Kate Wood, experte en prêts chez NerdWallet, dans un courriel. « Mais le total des intérêts payés sur la durée du prêt serait astronomique, car même avec un taux bas, cela représente 50 ans d'intérêts. »

Prenons l'exemple d'un propriétaire qui souhaite acheter une maison de 400 000 $ avec un acompte de 10 %, ce qui nécessite un prêt de 360 000 $.

Même si les prêts à 30 et 50 ans avaient le même taux de 6,25 % — ce que les experts jugent peu probable —, les emprunteurs choisissant la durée la plus longue n'économiseraient qu'environ 250 dollars par mois, a déclaré Joel Berner, économiste principal chez Realtor.com, à CBS News.

En réalité, les taux des prêts hypothécaires à 50 ans seraient probablement plus élevés que ceux des prêts à 30 ans, ce qui signifie que ces économies mensuelles pourraient encore diminuer, a-t-il ajouté.

Pourtant, les intérêts totaux sur ce même prêt de 50 ans s'élèveraient à environ 816 000 $, soit presque le double des 438 000 $ d'intérêts payés sur une durée de 30 ans, a-t-il calculé.

Dans le même temps, les acheteurs ayant un prêt hypothécaire sur 50 ans constitueraient un capital beaucoup plus lentement que ceux ayant des prêts plus courts, a souligné Wood. Cela s'explique par le fait qu'une part plus importante des premiers versements sert à payer les intérêts, laissant ainsi moins d'argent pour rembourser le capital.

« Rembourser un prêt sur une période aussi longue pourrait également signifier constituer un capital à un rythme incroyablement lent », a-t-elle déclaré.

L'Agence fédérale de financement du logement a déclaré qu'elle « évaluait toutes les options pour améliorer l'accessibilité au logement », notamment la possibilité de transférer ou de reprendre les prêts hypothécaires. Un responsable de la Maison-Blanche a ajouté que « le président Trump étudie constamment de nouvelles solutions pour améliorer l'accès au logement pour les Américains au quotidien ».

Cette proposition vise à stimuler la demande de logements à un moment où de nombreux Américains sont exclus du marché en raison des taux d'intérêt hypothécaires élevés et de la flambée des prix de l'immobilier, a souligné Berner.

Selon Redfin, le propriétaire type consacre désormais 39 % de ses revenus au logement, soit bien au-dessus du seuil d'accessibilité de 30 % recommandé par les experts financiers.

Les taux d'intérêt hypothécaires ont baissé cette année , mais restent supérieurs à 6 %, soit plus du double des niveaux les plus bas atteints pendant la pandémie. Parallèlement, les prix des logements, bien qu'en légère baisse par rapport à leur pic, s'établissaient en moyenne à 410 800 $ au deuxième trimestre, soit environ 25 % de plus qu'au début de 2020, selon les données de la Réserve fédérale de Saint-Louis.

Bien que des prêts hypothécaires sur 15 ans soient également disponibles, la plupart des acheteurs optent pour des prêts sur 30 ans car ces conditions leur permettent d'étaler les paiements sur une période plus longue, réduisant ainsi leurs coûts mensuels, selon le site web de finances personnelles Bankrate.

Un prêt hypothécaire d'une durée de cinquante ans donnerait aux Américains une période encore plus longue pour rembourser leur emprunt, mais les experts estiment que les économies mensuelles seraient relativement modestes car les taux d'intérêt des prêts sur 50 ans seraient probablement plus élevés que ceux des prêts sur 30 ans.

En effet, les prêteurs considèrent les échéances plus longues comme présentant un risque de défaut de paiement plus élevé, explique Wood de NerdWallet. De même, les taux des prêts hypothécaires sur 15 ans sont généralement inférieurs à ceux des prêts sur 30 ans, car les prêteurs estiment que l'échéance plus courte est moins risquée.

Selon Bankrate, un prêt classique sur 15 ans affiche aujourd'hui un taux d'intérêt d'environ 5,6 %, contre environ 6,25 % pour un prêt sur 30 ans.

L’allongement des délais de prêt pourrait stimuler la demande des acheteurs, mais cela pourrait faire grimper encore plus les prix des logements à moins que davantage de logements ne soient construits, a ajouté Berner, annulant ainsi tout avantage lié à la baisse des mensualités.

« Ce n’est pas la meilleure façon de résoudre le problème de l’accessibilité au logement », a déclaré Berner.