Questions-réponses : Ce qu'il faut savoir sur le paiement des frais de construction de votre « communidad » en Espagne

Si vous possédez une propriété en Espagne, il y a de fortes chances que vous fassiez partie d'une association de propriétaires, connue sous le nom de comunidad ou comunidad de vecinos en espagnol.

Cela signifie en partie que vous devrez payer des frais de construction de type comunidad (qui signifie « communauté »).

Que sont les frais de communauté ?

Les règles sur les frais de communauté proviennent de la loi espagnole sur la propriété horizontale (LPH), qui s'applique aux propriétés intégrées dans un bâtiment ou une maison sur un terrain commun qui a été divisé en différentes parcelles, formant une « communauté de propriétaires ».

Plus précisément, l’article 9 stipule que l’une des obligations des propriétaires de tout bien immobilier dans le cadre d’un régime de propriété horizontale est de contribuer aux dépenses générales pour « l’entretien adéquat du bien, de ses services, charges et responsabilités qui ne peuvent être individualisées ».

Quels types de frais existe-t-il ?

Selon le premier site immobilier espagnol, Idealista , il existe généralement deux types de frais de communauté en Espagne :

1. Frais généraux ou ordinaires de la communauté : Coûts d'entretien et de fonctionnement de base du bâtiment. Pensez aux dépenses telles que l'électricité, l'eau, les frais bancaires, les frais de jardinage, les concierges, l'entretien des ascenseurs, le nettoyage et la maintenance. Ces frais sont inclus dans les budgets annuels et approuvés lors des réunions.
2. Dépenses communautaires « extraordinaires » : Il existe également des dépenses « exceptionnelles » qui vont au-delà de l'entretien général. C'est de là que proviennent les « derramas » , qui servent généralement à répondre à des besoins spécifiques d'amélioration du bâtiment, comme l'installation d'un ascenseur, ou des modifications ou réparations de la façade ou de la terrasse. Ces frais supplémentaires sont généralement approuvés lors d'une réunion extraordinaire de la communauté et peuvent être financés grâce aux économies réalisées par la communauté tout au long de l'année : l'excédent.

Qui paie les frais de communauté ?

Le paiement des charges de copropriété incombe aux propriétaires. Cependant, comme le souligne Idealista : « Il est possible de les transférer au loyer si le bien est loué en accord avec le locataire. Dans tous les cas, c'est toujours le propriétaire qui est responsable du paiement des charges de copropriété. »

Notez qu'il est possible d'exclure les locaux commerciaux du rez-de-chaussée d'un immeuble des paiements pour des charges telles que les escaliers ou les ascenseurs. Cependant, pour pouvoir exclure un ou plusieurs propriétaires du paiement d'une dépense spécifique, il est nécessaire que :

• C'est clairement indiqué dans les statuts ou les règlements de la communauté.
• C'est approuvé à l'unanimité lors de l'assemblée des propriétaires.

Comment sont calculés les frais ?

Graham Hunt, expert immobilier espagnol, a écrit pour The Local sur la communauté , expliquant son fonctionnement : « En réalité, la grande majorité des biens immobiliers en Espagne sont vendus en pleine propriété, ce qui signifie que vous en êtes propriétaire. Cependant, si vous possédez un appartement dans un immeuble, vous ne détenez qu'un pourcentage de la pleine propriété, déterminé en fonction du pourcentage. Quel pourcentage de la pleine propriété représente votre appartement ? Cela dépend du pourcentage de la taille de l'immeuble qu'il représente. »

Donc, en gros, une proportion de l'espace que vous louez en fonction de la taille.

« Tous les frais de copropriété mensuels sont estimés de manière à ce que la copropriété dégage un léger excédent. Supposons que les charges d'un immeuble (électricité, ascenseur, assurance, ménage, etc.) s'élèvent à 900 € par mois et que l'immeuble compte 30 appartements », a ajouté Hunter.

La copropriété facturera environ 1 200 € par mois, répartis entre les différentes portes de l'immeuble et s'assurera de dégager un léger excédent (ceci deviendra important plus tard). Ainsi, si l'on suppose que chaque appartement a la même superficie et occupe la même surface de l'immeuble, chaque porte paiera 40 € par mois. En général, ce montant sera prélevé directement sur votre compte bancaire tous les trois mois, soit un versement trimestriel de 120 €.

Combien coûtent généralement les frais mensuels de la communauté ?

Comme l'a expliqué Hunter au journal The Local : « Quelle est la longueur d'une ficelle ? Les coûts de la communauté varient considérablement. Nous avons constaté des coûts allant de 6 € par mois, voire zéro dans certains cas, jusqu'à 600 € par mois dans un cas exceptionnel. »

Comme c'est souvent le cas en Espagne, la réponse est : cela dépend. Les services et équipements ne sont pas les mêmes dans tous les immeubles, pas plus que le nombre de voisins ou le quota attribué à chacun en fonction de son bien. Tous ces facteurs influencent le montant des charges de copropriété.

En règle générale, la plupart des communautés utilisent le système des quotas, même si certaines imposent à tous les voisins une contribution fixe, identique pour tous. Selon Fotocasa, celle-ci se situe généralement entre 100 et 110 € par mois en moyenne.

Des frais de copropriété d'un montant inférieur – environ 10 à 20 € par mois – peuvent couvrir un appartement sans ascenseur, où les voisins se relaient pour nettoyer et/ou s'occuper des formalités administratives ou bancaires.

Les coûts de la communauté peuvent-ils être augmentés ?

Lors de l'assemblée générale annuelle des propriétaires, qui dans la plupart des communautés se tient au cours du premier trimestre de l'année, le budget de l'exercice financier est établi en tenant compte des dépenses prévues pour l'année ainsi que des revenus.

Comme indiqué, les dépenses sont réparties entre les voisins en fonction de leur quote-part.

Pour augmenter les frais de copropriété, il faut voter à l'unanimité. La raison de l'augmentation doit également être justifiée, qu'elle soit due à l'inflation, à de nouveaux coûts d'entretien ou à l'augmentation des factures d'énergie, par exemple.

Où vont les frais de communauté ?

Les frais de copropriété sont généralement payés par prélèvement automatique au nom du président ou du trésorier de la copropriété. De nombreux immeubles ouvrent des comptes bancaires séparés à cet effet ou confient la gestion de ces fonds à une société de gestion immobilière externe.

Certains petits constructeurs peuvent le faire en espèces.

Puis-je déposer une plainte si les tarifs augmentent ?

Oui, en tant que membre de la communauté, vous avez le droit de vous plaindre d'une augmentation des frais. Cependant, rien ne garantit que cela aura un effet.

Selon le site espagnol de gestion immobilière SuperVecinas , vous pouvez vous plaindre lorsque « vous n'êtes pas d'accord avec le nouveau budget de l'association des résidents, vous n'êtes pas d'accord avec la réforme des statuts de la communauté , [ou] il y a un différend avec l'association des résidents ».

Cependant, Idealista note que même s'il est possible de réclamer le remboursement de l'augmentation des frais de communauté, cela n'est possible que lorsque cela va à l'encontre des accords ou des statuts de la communauté.

« En général, l'augmentation des frais est légale tant que le calcul est effectué correctement », précise-t-il. « Le seul moyen d'éviter de payer cette augmentation serait de prouver que l'augmentation est illégale ou que la procédure en vigueur n'a pas été respectée. »

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