Propriétaires qui louent uniquement en été : « Les revenus peuvent tripler ou quadrupler ceux d'une semaine hors saison. »

L'activité immobilière est entrée dans sa traditionnelle torpeur estivale. Agences, banques et notaires tournent au ralenti ces jours-ci. Cependant, le marché est plus éveillé que jamais. Les locations de vacances prospèrent en été, surtout si la destination dispose d'une plage. Le nombre d'appartements touristiques en Espagne a considérablement augmenté : « Il est passé d'environ 418 000 appartements disponibles en janvier à plus de 610 000 en août », explique Sergio Cardona, analyste à l'Observatoire de la location, promu par la Fondation Seguro Alquiler et l'Université Rey Juan Carlos.

L'accès à l'une de ces maisons est coûteux cet été. Le coût moyen atteint 1 200 euros par semaine, selon Tecnitasa. Dans les destinations les plus prisées, comme Ibiza ou Marbella, il atteint 3 300 euros, soit 471 euros par nuit. Et la facture peut atteindre 25 000 euros pour sept jours dans une villa de luxe. La tentation de louer à ces prix attire des propriétaires qui, jusqu'à présent, n'avaient pas envisagé de participer à ce marché.

De plus en plus de personnes louent leurs biens, principalement des résidences secondaires, uniquement en été. « Juillet et août représentent entre 60 % et 80 % des nuitées annuelles dans les destinations côtières à forte saisonnalité. En zone urbaine, ce chiffre tourne autour de 40 % », indique StayAlliance, l'association des hébergements de courte et moyenne durée.

L'activité est évidente : ils génèrent en trois mois, de juillet à septembre, ce qui serait impossible à tout autre moment de l'année. « Cela peut tripler, voire quadrupler, le revenu d'une semaine en basse saison dans les destinations côtières à forte saisonnalité. Dans les villes, où la saisonnalité est moins marquée, la différence entre haute et basse saison existe également, mais elle est beaucoup moins prononcée », souligne l'association. Et, bien menée, le revenu peut être similaire à celui d'une location résidentielle sur une année, même si cette activité implique une charge fiscale et des coûts d'exploitation qui doivent également être pris en compte dans le calcul des chiffres. De plus, le propriétaire doit s'inscrire au Registre unique des locations touristiques pour obtenir le code d'identification nécessaire à la publicité sur les plateformes.

Chez GuestReady, une société de gestion de locations de vacances complète, dont le portefeuille comprend des clients qui louent uniquement entre juin et septembre, on insiste sur le fait qu'il s'agit d'un modèle saisonnier de plus en plus courant en Espagne, qui « peut générer des rendements nettement supérieurs à ceux de mois comme mars ou novembre ». On chiffre ce chiffre : « Jusqu'à 40 % de plus. »

Les propriétaires hésitent à partager leur expérience et acceptent de le faire sous des noms fictifs. « Personne ne veut, car ils ont tendance à être criminalisés », explique une agente immobilière (API) d'Ibiza. Sonia, 66 ans, propose une maison mitoyenne dans le lotissement Novo Sancti Petri à Chiclana de la Frontera (Cadix). « Je publie généralement des annonces pour deux semaines ou des mois entiers, mais si j'ai des demandes pour des semaines, j'étudie la situation, j'augmente légèrement le prix et je n'ai aucun problème. C'est pour éviter les semaines supplémentaires », explique-t-elle. Le reste de l'année, elle utilise la maison sporadiquement, surtout pendant les week-ends prolongés. Rien qu'en août, elle gagne environ 8 000 euros. « Avec ce que l'on gagne en été, la maison est entretenue toute l'année, en plus de préserver le bien, bien sûr », précise-t-elle. Sonia loue à des connaissances et via Rentalia. « Je m'occupe du reste (contrat, clés, ménage, etc.) ».

Berta, 55 ans, vient de mettre en location un bungalow de deux étages à Torrevieja (Alicante), une ville où il y a plus de maisons vides que d'habitants à l'année (sur plus de 122 700 propriétés, seulement 36 800 environ sont enregistrées comme résidences principales, selon le Conseil général des économistes). C'est la première fois que Berta se lance sur ce marché. Elle loue à la quinzaine, mais uniquement en été « pour ne pas détruire la maison, éviter des dépenses importantes liées au changement de locataire et avoir l'esprit tranquille ». D'ailleurs, « on nous a proposé des locations longue durée en hiver, mais nous ne voulons pas perdre contact avec la maison pendant autant de mois », explique-t-elle. La maison est gérée par une agence locale qui s'occupe de tout (déménagements, départs, ménage, etc.). Pour une quinzaine, le revenu est de 1 700 euros. « Cette année, nous n'avons loué que deux quinzaines jusqu'à présent, soit 3 400 euros. » De ce montant sont déduits la commission de l'agence et les frais de nettoyage.

Propriétaire national

Le profil prédominant est celui du propriétaire national. Sergio Cardona affirme que beaucoup d'entre eux « n'envisagent pas la location résidentielle, car ils utilisent leur bien comme résidence secondaire le reste de l'année ». Dans certains cas, GuestReady explique que cela fait partie de la planification personnelle ou familiale pour équilibrer les coûts liés aux voyages ou aux vacances. Cependant, StayAlliance insiste sur le fait que la demande ne se limite pas aux vacances. « Dans de nombreuses zones côtières, l'hébergement flexible répond également aux besoins de mobilité professionnelle, comme les travailleurs temporaires ou le personnel du secteur des services, entre autres, qui ont besoin d'un logement. »

Outre son aspect intuitif, l'entreprise est quasiment autogérée, la plupart des gens déléguant la gestion à une entreprise, surtout ceux qui habitent à plusieurs kilomètres de leur résidence secondaire. « Les commissions des plateformes de réservation en ligne varient entre 15 et 20 %, auxquelles il faut ajouter le ménage et les taxes », explique StayAlliance. L'agence immobilière facture à Berta 10 % plus 40 € pour l'arrivée et le départ , ménage non inclus. « L'harmonisation entre usage résidentiel et usage touristique s'inscrit dans un modèle de plus en plus professionnalisé », affirme StayAlliance.

De nos jours, les agences immobilières des destinations les plus prisées sont très actives. « Elles accueillent de nombreux propriétaires qui choisissent de louer leur résidence secondaire pendant les périodes où ils ne prévoient pas d'y être », explique Carles Sala, porte-parole des Agents immobiliers de Catalogne.

Le marché du luxe participe également à cette frénésie. « De nombreux propriétaires, nationaux et internationaux, choisissent de louer leur maison uniquement pendant la saison estivale. Nous estimons qu'entre 35 et 40 % des propriétaires du segment résidentiel de luxe ont recours à ce modèle », explique Rodrigo Lozano, directeur des îles Baléares chez Spain Sotheby's International Realty. Une villa à Ibiza ou à Majorque se loue entre 10 000 et 25 000 € par semaine en juillet et août. « Cela représente une augmentation de 100 à 300 % par rapport à la basse saison. Même les propriétés plus petites et haut de gamme situées dans des quartiers exclusifs peuvent doubler leur prix habituel. » Supposons que la maison soit louée de juillet à septembre : elle peut générer un revenu brut compris entre 60 000 et 150 000 €. « C'est une stratégie financière efficace. » Louer uniquement en été permet une rentabilité élevée, tout en conservant l'usage personnel du bien le reste de l'année », selon le gestionnaire.

Certains propriétaires ne sont disposés à louer que pour quelques mois. En juillet et août, à Dénia et Jávea (Alicante), les loyers peuvent varier entre 25 000 et 35 000 €, voire atteindre 40 000 € dans certains cas », estime Vicente Salamanca, directeur commercial pour Dénia et Jávea chez Engel & Volkers.

Moins de saisonnalité

Comparé à d'autres marchés, même si l'activité ralentit, l'été n'est plus une période totalement inactive, du moins pour certains. « Ceux qui recherchent un logement cet été sont généralement plus déterminés et ont des échéances claires, qu'il s'agisse d'une mutation professionnelle, d'un déménagement familial avant la fin de l'année scolaire ou d'un investissement qu'ils souhaitent finaliser avant la fin de l'année. Pour les locations, c'est une période de forte rotation », explique María Matos, directrice de la recherche et porte-parole de Fotocasa.

La baisse continue de l'offre de logements disponibles et la pression croissante de la demande contribuent à stabiliser l'activité, tant à l'achat qu'à la vente et à la location, tout au long de l'année. Le marché immobilier refuse de ralentir avec la chaleur . « La saisonnalité traditionnelle du marché immobilier s'estompe, et les transactions augmentent, même en été », explique José María Alfaro, président de la Fédération nationale des associations immobilières (FAI). La fédération assure que « de nombreuses agences maintiennent un niveau d'activité stable tout au long de l'année ; les décisions d'achat ne sont pas ralenties par les vacances. »

Iñaki Unsain, personal shopper immobilier, illustre bien ce changement. « Pour nous, l'été n'est pas synonyme de pause, mais plutôt d'opportunité, à condition de savoir où et comment se déplacer. » Fort de son expérience, il explique que « certains acheteurs profitent des vacances pour visiter des biens. Et si vous cherchez depuis un certain temps, l'été peut être le moment idéal pour prendre des décisions plus sereinement et avec moins de précipitation. »

Les agences immobilières de luxe connaissent également une forte croissance de leur activité. Marbella en est un bon exemple. « C'est une destination internationalement reconnue, et la saison estivale connaît une augmentation notable du nombre de clients intéressés par des biens immobiliers, que ce soit pour des vacances ou pour investir », explique Smadar Kahana, directeur exécutif d'Engel & Völkers Marbella.