Le nearshoring permettra de libérer 32 milliards de dollars d’investissement au Mexique d’ici 2025.

Le Mexique est à l'aube d'une transformation immobilière sans précédent. Porté par la délocalisation, le secteur devrait bénéficier d'investissements estimés à 32 milliards de dollars d'ici 2025, soit une croissance annuelle de 15 % qui redéfinira le paysage urbain et industriel du pays.

La délocalisation des chaînes d'approvisionnement, connue sous le nom de nearshoring, cesse d'être un concept abstrait pour devenir une réalité économique majeure au Mexique. Les projections pour 2025 indiquent que ce phénomène se traduira par une injection de capitaux monumentale : 652 milliards de pesos (environ 32 milliards de dollars) alloués au secteur immobilier, soit une croissance annuelle de 15 %.

Cette vague d'investissement ne restera pas lettre morte. Elle se matérialisera par un développement massif des infrastructures dans tout le pays. La répartition de ces investissements est prévue comme suit :

• Entrepôts industriels : 5,5 millions de mètres carrés, segment phare du nearshoring, pour abriter de nouvelles usines et centres logistiques.
• Logements résidentiels : 223 666 nouvelles unités pour répondre à la demande de nouveaux emplois.
• Centres commerciaux : 300 000 mètres carrés pour desservir les zones urbaines nouvelles et en croissance.
• Hôtellerie : 10 000 nouvelles chambres d'hôtel, portées par le tourisme d'affaires.
• Maisons de vacances : 16 232 unités supplémentaires.

Les fonds d'investissement immobilier (FIBRA) constituent un indicateur clé de la santé et du dynamisme de ce boom. Ces instruments ont permis aux investisseurs de participer au marché immobilier à grande échelle. Le géant du secteur, Fibra Uno (FUNO), a enregistré une croissance annuelle de son chiffre d'affaires de 9,22 % en 2024 et un taux d'occupation total de son portefeuille de 95,6 %, des niveaux jamais atteints depuis la pandémie.

« Un bien immobilier bien situé peut augmenter sa valeur… Dans le cas de FUNO, 75 % de son parc immobilier est situé dans la zone métropolitaine de Mexico, avec un emplacement qui a permis à sa valeur d'augmenter », a déclaré Jorge Pigeon, vice-président des relations avec les investisseurs chez FUNO.

Cet essor n'est cependant pas sans poser de défis sociaux. Des investissements massifs se concentrent dans les secteurs industriel et commercial, ainsi que dans le logement moyen et haut de gamme, afin de répondre à la demande de nouveaux postes de cadres et de techniciens. Cela crée une pression considérable sur le marché du logement abordable. Si des politiques publiques adéquates ne sont pas mises en œuvre, l'essor du nearshoring risque de provoquer l'expulsion des travailleurs à faibles revenus des villes où ils travaillent, un phénomène connu sous le nom de gentrification. La question clé est : la croissance pour qui ?

Parallèlement à cette croissance, on observe une évolution des préférences des acheteurs. Les jeunes familles, en particulier, privilégient l'emplacement et les commodités plutôt que la superficie. Elles cherchent à vivre à proximité de leur travail, de parcs, d'écoles et de centres de loisirs, ce qui favorise le développement de projets mixtes et à forte densité dans les zones urbaines établies.

L'année 2025 s'annonce comme un tournant pour le secteur immobilier mexicain. Le nearshoring est le moteur d'une transformation qui non seulement générera des millions d'emplois et une croissance économique significative, mais posera également des défis cruciaux en termes de développement urbain et d'équité sociale.