Être propriétaire d’un logement coûte extrêmement cher, mais les prix continuent d’augmenter : pourquoi ?

Les prix de l'immobilier résidentiel continuent d'augmenter en Suisse. Au deuxième trimestre 2025, les trois principaux fournisseurs de données immobilières – Wüest Partner, IAZI et Fahrländer Partner – ont signalé de nouvelles hausses notables. Les prix des appartements en copropriété connaissent une hausse particulièrement forte. La situation des maisons individuelles est contrastée, avec de fortes disparités régionales.

La tendance des prix est particulièrement marquée dans les appartements en copropriété. Selon Fahrländer Partner (FPRE), les prix au deuxième trimestre ont augmenté de 1,7 % par rapport au trimestre précédent, et même de 2,5 % dans le segment milieu de gamme. Sur un an, FPRE enregistre une hausse des prix de 7,1 %, avec des hausses particulièrement marquées à Bâle (+9,1 %), Zurich (+7,9 %) et la Suisse méridionale (+7,7 %).

Wüest Partner signale également une hausse significative des prix des appartements en copropriété : ils auraient augmenté de 1,2 % entre avril et juin, et de 4,4 % sur un an. Les régions de Zurich et de Suisse centrale se distinguent, avec une croissance de 5,1 % chacune.

L'évolution la plus modeste, selon les chiffres d'Iazi, concerne l'indice des prix des copropriétés, qui affiche une hausse trimestrielle de 1,1 %. Calculé sur l'année, cela se traduit par une hausse des prix de 2,5 %. Selon Iazi, ce chiffre est légèrement inférieur à la moyenne à long terme d'environ 3 % par an (depuis 1998).

Les trois fournisseurs basent leurs évaluations sur les prix réels des transactions plutôt que sur les prix annoncés, c'est-à-dire sur les ventes effectivement réalisées aux conditions du marché. Les différences d'évolution des prix résultent de la base de données, différente d'un fournisseur à l'autre, ainsi que de légères différences méthodologiques dans le calcul des indices.

La situation est moins uniforme pour les maisons individuelles : selon Wüest Partner, les prix ont augmenté de 1,5 % au deuxième trimestre et de 5,4 % sur un an, soit la plus forte hausse parmi les trois fournisseurs. L’évolution a été particulièrement marquée en Suisse centrale (+7,5 %), en Suisse romande (+6,1 %) et dans le canton de Zurich (+5,8 %).

Iazi enregistre une hausse de 0,8 % pour les maisons individuelles au cours du trimestre et de 1,8 % sur l'année. Ce chiffre est nettement inférieur à celui des années précédentes. FPRE note même une légère tendance à la baisse pour cette catégorie de biens récemment (-0,6 % sur le trimestre), mais les prix restent supérieurs de 2,5 % à ceux de l'année précédente.

La nouvelle hausse des prix est due à plusieurs facteurs. Selon Robert Weinert de Wüest Partner, le contexte financier est crucial : la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur de 1,75 % à zéro en six étapes depuis le printemps 2024. « Étant donné que les variations de taux et l'achat d'un bien immobilier prennent souvent plusieurs mois, ces effets ne se reflètent que maintenant dans les indices de prix », explique M. Weinert.

Donato Scognamiglio, d'Iazi, insiste également sur l'aspect des taux d'intérêt : « L'argent étant à nouveau presque gratuit, il est tout simplement moins cher d'être propriétaire d'une maison ou d'un appartement que de payer un loyer. » Aujourd'hui, un emprunteur souscrit un prêt immobilier paie entre 1 et 1,35 % pour un prêt Saron à court terme, et entre 1,35 et 2 % pour un prêt à taux fixe sur dix ans.

À cela s'ajoute un niveau d'immigration nette toujours élevé et une activité de construction qui ne suit pas le rythme de la croissance démographique. Selon Weinert, l'activité de construction dans le secteur des logements en propriété a légèrement augmenté ces derniers trimestres, mais elle reste insuffisante pour répondre à la demande. De plus, les bâtiments anciens doivent souvent être démolis avant que de nouveaux logements puissent être construits. Par conséquent, l'augmentation nette réelle du nombre de logements est inférieure à ce que suggère l'augmentation du nombre de nouveaux permis de construire.

Selon Weinert, le marché locatif a également un impact sur les prix de l'immobilier : face à l'offre limitée d'appartements locatifs, de plus en plus d'acheteurs potentiels recherchent des alternatives à l'accession à la propriété. « De plus, de nombreux appartements locatifs neufs se situent dans le segment de prix supérieur. Dans ce contexte, l'accession à la propriété est souvent plus abordable grâce aux taux hypothécaires actuellement bas, même si un apport personnel plus important est requis. »

Ces derniers chiffres s'inscrivent dans une tendance à long terme : depuis plus de 25 ans, les prix de l'immobilier en Suisse augmentent de manière quasi continue, contrairement à l'Allemagne par exemple. Selon l'IAZI, ils ont plus que doublé depuis 1998, et même triplé dans des villes comme Zurich, Genève et Zoug.

Un appartement en copropriété typique de 120 mètres carrés de surface habitable nette est actuellement proposé en Suisse à un prix moyen de 937 000 CHF – dans le canton de Zurich pour environ 1,4 million de CHF et à Zoug pour jusqu'à 1,86 million de CHF, selon les données actuelles des annonces de Wüest Partner.

Cela a depuis longtemps exclu les personnes à revenus moyens et sans patrimoine hérité du vivier d'acheteurs potentiels. Néanmoins, il semble qu'il y ait encore suffisamment de personnes capables de se permettre ces prix. Sinon, les prix ne continueraient pas à augmenter. Cependant, Scognamiglio déclare : « Un ralentissement se fait progressivement sentir dans le secteur des maisons individuelles : le niveau des prix est très élevé dans de nombreux endroits et l'offre est devenue plutôt rare. Pour les appartements en copropriété, en revanche, les prix continuent d'augmenter. »