Gobierno prepara cambios para hacer más atractivo el financiamiento inmobiliario ajustado a la inflación

BRASILIA - El gobierno de Lula prepara una modificación a la línea de crédito hipotecario ajustada por el Índice Nacional de Precios al Consumidor Amplio (IPCA) . El objetivo es reducir el impacto de las fuertes fluctuaciones de la inflación en el bolsillo de los consumidores, haciendo más atractiva la línea, que ha permanecido suspendida en los últimos años.

El cambio permite a los prestatarios realizar pagos extraordinarios mientras la inflación se mantiene bajo control. Esto absorbería con antelación cualquier posible aumento repentino del IPCA (Índice de Precios al Consumidor Brasileño), reduciendo el riesgo y la volatilidad del préstamo y haciéndolo más atractivo para los consumidores. El saldo pendiente y las cuotas seguirían ajustándose en función del índice de precios.

La línea de financiamiento ajustada al IPCA se lanzó en 2019, pero los bancos la dejaron de lado en los años siguientes, ya que los picos de inflación incrementaron fuertemente las cuotas de los prestatarios y llevaron a casos de incumplimiento.

Esto provocó una avalancha de transferencias a líneas con tasas de interés prefijadas o ajustadas por la Tasa de Referencia (TR), cuya fluctuación es cercana a cero. En 2019, por ejemplo, la inflación rondó el 4 %. En 2021, se disparó al 10 %, lo que impulsó varias transferencias.

Así, el principio de la nueva propuesta es mitigar el impacto de las fluctuaciones repentinas de los precios en los bolsillos de los consumidores.

El modelo ya se presentó a los bancos, quienes realizaron simulaciones y descubrieron que reproduce en gran medida un comportamiento de pago similar al de la indexación por la Tasa de Referencia (TR), sin saldo pendiente residual. En junio, Estadão /Broadcast informó que el Banco Central estaba considerando una modificación en este sentido .

La medida prevé que la financiación se realice cada vez más a través de los mercados de capitales. Según el informe, se estima que los intereses que percibirán los bancos a través de esta línea se aproximarán al coste de la financiación.

A medida que la financiación se desplaza hacia fuentes de mercado, los bancos asumirán mayores riesgos, lo que requerirá el uso de coberturas . Si la financiación se basa en la curva de inflación, que es más estable, resulta más económico y sencillo para las instituciones ofrecer también crédito indexado al IPCA, lo que debería traducirse en tasas de interés más bajas.

Quienes siguen la discusión consideran que el modelo actual, en el que los recursos se captan a costa del ahorro (TR más una tasa de interés extra, que depende de la tasa Selic), es desaconsejable en un ambiente de financiación de mercado.

Si un banco toma prestado fondos al 90% del CDI (una tasa cercana a la Selic), por ejemplo, y saca un préstamo al TR más 10%, está a merced de una posible variación del tipo de interés, lo que podría comprimir su margen.