Faro: Coobital celebra 50 años y critica falta de voluntad política para solucionar crisis de vivienda

Con más de 2.000 viviendas construidas, alrededor de 1.300 sólo en la ciudad de Faro entre 1982 y 2008, Coobital – Cooperativa de Construção e Habitação Económica Farense , tiene motivos y una sólida historia para celebrar el 50º aniversario de su fundación , el sábado 10 de mayo.

«Nuestra cooperativa está afiliada a la Federación Nacional de Cooperativas de Vivienda ( FENACHE ) desde su constitución, por lo tanto, tenemos acceso y hay una constante compartición de lo que hacemos con las entidades gubernamentales, ya sea a nivel de gobierno central o a nivel de políticas municipales. Hemos tenido varias crisis, especialmente la crisis de las hipotecas subprime de 2008 y, poco después, la pandemia de COVID-19. Todo esto ha servido para crear algunos colchones para quienes tienen la responsabilidad de solucionar el problema de vivienda que se ha instalado en el país, afirma Orlando Vargas.

Al mismo tiempo, se instalaron grandes fondos inmobiliarios en el país y surgieron iniciativas como las Golden Visas. “No estoy en contra, pero creo que si todo esto ha dado cierta fuerza a la economía portuguesa, entonces los resultados de esa fortaleza deberían aplicarse a la Vivienda de Coste Controlado (HCC)”, afirma.

«Desde el último edificio residencial de 18 viviendas en la Urbanización Santo António do Alto, en Faro, finalizado en 2008, hace 17 años, no hemos construido nada más. Principalmente por la falta de suelo y de apoyo de entidades oficiales para que los programas de costos controlados puedan volver a ser una solución para las familias que no logran acceder a la oferta en el mercado actual, que parece estar cada vez más centrado en los segmentos de lujo y en la oferta de inversión, especialmente la extranjera.

Orlando Vargas sostiene que el mercado de alquiler cooperativo sería “fundamental” para ayudar a resolver la crisis actual.

«Y no sólo para vivienda permanente. “Esto ayudaría a los jóvenes, estudiantes, trabajadores temporales y aquellos más necesitados que no cumplen los criterios para la vivienda social proporcionada por la autoridad local”, dice.

«Queremos, y hemos hecho varias propuestas desde los años 80, para que las cooperativas puedan, en el mercado de alquiler, construir viviendas para alquilar a buen precio, con alquileres realmente asequibles. Hay legislación para eso, está aprobada, existe, pero los bancos no nos financian a largo plazo. “Sólo financia al cliente final, no financia a la entidad”, comienza explicando.

Sin embargo, la demanda es tal que da un ejemplo reciente: «Vendimos una tienda que no nos faltaba. La ley ahora permite convertir locales comerciales en viviendas. El propietario ni siquiera ha terminado las obras y ya alquila todo a médicos, enfermeras y gente que viene a trabajar aquí. Alquila las habitaciones por 450 euros al mes y ya está lleno».

Por eso, “la idea era que la cooperativa construyera y alquilara los apartamentos a sus socios, gestionando todo el proceso y pagando la deuda”, comenta. El costo de construcción se respeta tanto en la venta como en el alquiler. "Es lo mismo", compara.

El problema es que los bancos no financian este tipo de proyectos. ¿Por qué? «No debería tener interés. Si hubiera voluntad esto se podría solucionar”.

«La única posibilidad sería que el Estado diese al Instituto de Vivienda y Rehabilitación Urbana ( IHRU ) las condiciones para dar financiación y presionar a la Caixa de Geral de Depósitos, que es un banco público», para garantizar los fondos necesarios.

“Creo que sí, pero haría falta mucha voluntad política”, subraya.

Y aún así, el vaso sólo estaría medio lleno. «No es posible comprar terrenos a unos 50 o 60 mil euros la fracción, que son los precios que está cobrando el mercado, y luego hacer HCC. "Eso es imposible."

«El terreno para HCC tiene un valor fijado por ley, no puede superar el 12 por ciento del coste del apartamento. El municipio tendrá que donar el terreno para este fin”.

Para el cooperativista Orlando Vargas, el más reciente proyecto de vivienda popular, “Casa Nova” , obra realizada durante el mandato del presidente Rogério Bacalhau (PSD), fue una operación inmobiliaria.

El municipio vendió el terreno a la constructora Ferreira Build Power, y la obra fue financiada por Santander, según informó Barlavento .

El IHRU fijó el precio del metro cuadrado en función de las ganancias de capital y, tras el sorteo, muchos de los seleccionados no pudieron obtener un préstamo debido al alto precio de las propiedades.

Vargas recuerda que en 1988, Coobital ya había intentado comprar a Rodoviária Nacional el terreno donde hoy está la Urbanización Calouste Gulbenkian, con costos controlados, construida durante la época del alcalde José Apolinário (PS).

«La cooperativa quería comprar. Presentamos una propuesta, pero el terreno finalmente fue comprado por el Ayuntamiento de Faro durante la época del alcalde Luís Coelho, con el único objetivo de que allí se pudiera construir únicamente HCC”.

Pero aún quedaban dos lotes por construir, porque era necesario elaborar un plan detallado para toda la zona de Lejana. Seguí todo el proceso con la perspectiva de que estas futuras 90 viviendas serían para nosotros. Cuando el presidente Bacalhau fue elegido la última vez, solicité una reunión, presentamos la idea, como es habitual, y él remitió el asunto al concejal de vivienda. Quince días después, vimos el aviso de venta del terreno a particulares.

«Por tanto, la política de vivienda del Ayuntamiento de Faro durante los últimos 20 años ha sido un desastre».

Vargas reconoce que el municipio también “atravesó momentos difíciles en términos económicos y financieros. Pero ha tenido superávits durante mucho tiempo. No hubo interés en abordar este problema. No estoy haciendo críticas ni ningún tipo de análisis político. Esa es mi opinión”, afirma.

«No hubo ninguna apuesta real. No había. Y acabamos sufriendo las consecuencias, porque tampoco tuvimos apoyo”, lamenta.

El 7 de septiembre de 2024, Día de la Ciudad de Faro, durante la ceremonia de inauguración de dos bloques de Vivienda de Coste Controlado (HCC), junto a la Estrada Senhora da Saúde, Rogério Bacalhau, alcalde de Faro, pidió al entonces ministro de Infraestructuras, Miguel Pinto Luz, ayuda para encontrar terrenos para más proyectos idénticos y ampliar el perímetro urbano de la ciudad .

Vargas reconoce que el municipio «no cuenta con concesiones de terrenos», pero en 1990, cuando se aprobó el Plan Maestro Municipal (PDM), «existía una directiva que establecía que en todas las subdivisiones con licencia, el 10 % de la construcción debía destinarse a viviendas HCC».

«Después de eso vi muchos desarrollos urbanísticos aprobados. En Lejana , por ejemplo, no veo ninguna vivienda asequible allí. Pero el PDM exige que esto se cumpla. Hasta el día de hoy no he visto ninguna casa construida, ni por el Ayuntamiento, ni por cooperativas, ni por nadie más, sin que desde el PDM se haya prohibido esta normativa», sin embargo.

Al preguntársele sobre la nueva Ley de Suelo , que contempla la expansión urbana en zonas que antes no eran edificables, respondió: «Estamos de acuerdo, siempre y cuando estas zonas se destinen a HCC. Eso no estaba en la ley. Se definió la vivienda asequible. Bueno, mientras haya una rampa en la puerta, toda la casa es accesible», dice con ironía.

«Mira, las subdivisiones Penha, Lejana e Intermarche son enormes. “Si tomas esa área bruta de construcción y le restas el 10 por ciento, tienes una serie de terrenos para construir HCC”.

Hay dos preguntas que surgen en esta entrevista. ¿No sería la actual crisis de la vivienda un terreno fértil para el trabajo de las cooperativas? ¿Y cuál es el futuro del cooperativismo en este sector?

«Eso sería todo. Y hemos reflexionado mucho sobre esto. Cada vez que cae un gobierno, y esto viene sucediendo con frecuencia, presentamos propuestas. La Federación enumeró 60 medidas en materia de vivienda, propuestas por los distintos partidos con escaños en el Parlamento que ahora participan en las elecciones legislativas. Si pudieran implementar dos o tres, estaría bien. Dicen que todo está bien, pero hasta ahora todo se ha quedado en el papel”, reitera.

Por ejemplo, durante el último gobierno socialista, «tuvimos varias reuniones con Pedro Nuno Santos cuando era ministro de Infraestructura y todo iba bien. Ahora argumenta, y quizás con razón, que las obras se han interrumpido».

Y “cada vez que hay elecciones locales, realizamos estas reuniones y ponemos nuestra cooperativa a disposición de todos los candidatos”.

Lo cierto es que la actividad principal de la cooperativa se ha paralizado. Nuestro proyecto actual es social, cultural y deportivo. Creamos la Fundación Algarve para el Desarrollo Social, que invierte en educación y es fundamental para la ciudad. Ahora nos centramos en crear condiciones para los jóvenes, con la guardería y el jardín de infancia, mantener a nuestros empleados, la estructura, las cuentas corrientes y no deberle nada a nadie.

Y "espero que alguien recuerde que tuvimos un pasado feliz. Siempre esperamos que surja la oportunidad de contribuir a la solución del problema de la vivienda".

Hoy, «creemos que el trabajo que ya hemos realizado, especialmente en la ciudad de Faro, merece mayor atención por parte de las autoridades, tanto estatales como municipales. Cabe destacar también que, en todas las viviendas construidas, solo en Carreira de Tiro y Santo António do Alto hubo apoyo de la autoridad local. Además, todos los terrenos fueron adquiridos a particulares sin ningún tipo de apoyo», afirma.

En cuanto a la pregunta sobre el futuro, recuerda que «los inicios de la cooperativa fueron un proceso muy dinámico e interesante. Recuerdo haber convocado reuniones y tuve que cerrar la puerta porque ya no había sitio. Pero luego, a partir de cierto punto, el entusiasmo de abril empezó a decaer. La gente empezó a ser más egoísta, más calculadora. Toda la sociedad ha cambiado. Y las asambleas empiezan a estar vacías».

Hace 10 años, creamos el Grupo de Jóvenes en FENACHE. Las cooperativas que tenían las condiciones nombraban a alguien. En la práctica, ya se pensaba en el futuro. Pero hoy, no puedo criticar a los jóvenes por no aceptar esto debido a todas las dificultades que mencioné.

Aun así, cuando mira atrás, «valió la pena. No me siento del todo realizado, pero me siento otro hombre. Llegué aquí a los 23 años, como socio, en 1979. Estaba en la Fuerza Aérea, me alisté y, tras dos o tres años, me convertí en director. La cooperativa estaba a punto de cerrar, ya que no había terreno (como hay hoy) para construir. Me presenté como voluntario para un grupo de trabajo. A finales de año, el Ayuntamiento cedió el terreno del antiguo Campo de Tiro. Empecé joven y, con la práctica, aprendí a ser un hombre aquí. No me arrepiento de casi nada de lo que hice», concluye.

Coobital nunca ha sido un competidor del sector inmobiliario tradicional. Incluso en una época de mucha construcción, había espacio para todos. Nuestras casas siempre fueron dignas, de gran calidad», pero eran diferentes del mercado tradicional.

Las cooperativas están formadas por personas. Y eso no ha cambiado. El código cooperativo es claro, objetivo y muy pragmático. Un grupo de cinco personas puede formar una cooperativa. Lo que ocurre hoy en día es que existen empresas de gestión de proyectos inmobiliarios que utilizan este modelo para obtener lo mejor de ambos mundos.

Es muy sencillo. La cooperativa tiene un 6% de IVA sobre la construcción. No paga IMI ni IMT. Una vez terminadas las casas, la cooperativa se disuelve. Todos los beneficios van a la empresa gestora del proyecto, que cobra un porcentaje por la gestión del proceso. Y esta se lleva la tajada más grande. Al final, la gente compra las casas y no se preocupa por nada más. Esto es genial», describe.

Este tipo de operaciones, “quizás no infle mucho el precio de las viviendas”, pero tiene un coste social.

«Ojo, con el patrimonio de los resultados del Fondo de Reserva y Construcción de las viviendas que construimos, tenemos una sede que está al servicio de nuestros asociados. Todos los días hay gimnasia, hay baile, hay un movimiento asociativo que apoya varios deportes, como el ciclismo, el cicloturismo, la bicicleta de montaña. Todo es fruto de nuestro trabajo. Las empresas no hacen estas cosas como es normal, sólo quieren ganancias”, explica.

¿Cómo detener esto? Entendemos que no deberían llamarse cooperativas. Las cooperativas tienen otro alcance. Son entidades del tercer sector y la legislación lo establece con mucha claridad. Quien no respete o siga este camino no está actuando correctamente. Lo que queremos es que se creen las condiciones para que las cooperativas funcionen y, naturalmente, si actúan sobre el terreno, estas estructuras no tienen vida, no tienen éxito.