Los municipios tienen la oportunidad de aumentar el suelo disponible para el desarrollo de viviendas

Un municipio que desarrolle una nueva estrategia de desarrollo antes del plan general podrá incrementar la demanda de nuevos desarrollos en el plan general de lo que resulta de la regulación y así apartarse del modelo de absorción del desarrollo.
- Si antes de adoptar el plan general el municipio prepara una estrategia de desarrollo basada en la nueva normativa, entonces si la estrategia demuestra que estaría justificado apartarse del resultado respecto a la demanda de nuevo desarrollo previsto por la normativa, esto se puede hacer, justificando esta decisión - dice la asesora jurídica Agata Legat.
Sólo las ciudades grandes que tienen suficiente potencial, incluido el personal, para gestionar estas actividades por sí solas pueden permitirse preparar una estrategia y un plan general, afirma el Dr. Tomasz Majda, presidente de la Sociedad de Urbanistas Polacos.
La reforma de la planificación territorial de 2023 obliga a los municipios a adoptar antes del 30 de junio de 2026 planes generales, es decir, nuevos documentos de planificación que sustituyen al estudio de las condiciones y direcciones del desarrollo territorial.
Definir la demanda de nuevas viviendas en la estrategia de desarrollo de la comuna permitirá aumentar las oportunidadesDe conformidad con el artículo 13b de la modificación de la Ley de Ordenación del Territorio y Desarrollo y algunas otras disposiciones del 7 de julio de 2023, las disposiciones del plan general se determinan teniendo en cuenta las condiciones del desarrollo espacial del municipio, en particular la política espacial del municipio especificada en la estrategia de desarrollo del municipio o en la estrategia de desarrollo supralocal.
Legalmente, un municipio puede adoptar su primer plan general sin una estrategia de desarrollo municipal, pero esto tendrá consecuencias . Si un municipio elabora un plan general sin una estrategia, en tal situación, con respecto al suelo designado para desarrollo residencial en el plan general, el municipio no podrá desviarse de la fórmula para la capacidad de absorción de suelo no urbanizable y la demanda de nuevos desarrollos residenciales, que se deriva del reglamento.
—Afirma la asesora legal Agata Legat, y añade: «Sin embargo, si un municipio desarrolla una estrategia de desarrollo municipal basada en la nueva normativa antes de adoptar el plan general, si esta estrategia indica que estaría justificado apartarse del resultado en cuanto a la demanda de nuevos desarrollos previsto en el modelo de regulación, se podrá hacerlo, justificando así esta decisión . En resumen, para algunos municipios, adoptar una estrategia de desarrollo municipal antes del plan general les permitiría asignar más terreno en el plan general para desarrollo residencial de lo que permite el modelo de regulación», añade.
La asesora jurídica Agata Legat destaca que la definición de la demanda de nuevas viviendas en la estrategia de desarrollo de la comuna no está limitada por ningún indicador .
La estrategia debe explicar por qué el municipio cree que la demanda de vivienda será mayor que la que sugiere la fórmula matemática. Por lo tanto, el municipio puede especificar en la estrategia que se implementarán inversiones en su área que resulten en un aumento significativo de la población, como la construcción de nuevos apartamentos o una fábrica que genere nuevos empleos.
- explica.
El Dr. Tomasz Majda, presidente de la Sociedad de Urbanistas Polacos, destaca que el área que se ampliará en el plan general se forma algorítmicamente, por lo que hay poco margen para expandir esta área, mientras que los rangos asumidos al calcular la frescura de las áreas no desarrolladas son tan grandes que estos cálculos casi siempre darán el área esperada en el municipio.
Dependiendo de la capacidad de absorción asumida, podemos designar una zona tan grande para el desarrollo residencial, pero los límites se determinan algorítmicamente, lo que significa que no hay posibilidad de influir en ellos.
- explica.
Sin embargo, como señala, la expansión del área de desarrollo del municipio se ve influenciada por la demanda de nuevos desarrollos, por ejemplo, debido a la importante afluencia de nuevos residentes. Por lo tanto, basta con cambiar la estrategia, especificando que el número de residentes aumentará drásticamente y el motivo, para designar en el plan general el área de desarrollo residencial prevista en el municipio.

"No solo para terrenos urbanizables, sino también por razones no legales, es mejor contar primero con una estrategia de desarrollo municipal que determine hacia dónde nos dirigimos y qué queremos lograr, y luego adaptar el plan general a dicha estrategia. Es la estrategia de desarrollo municipal la que determina las futuras direcciones del desarrollo del municipio, y el plan general será el primer paso para implementarla", afirma la asesora legal Agata Legat, y añade:
- Sin embargo, el legislador era consciente de que había poco tiempo para adoptar planes generales y, por lo tanto , no obligó a los municipios a desarrollar nuevas estrategias antes de la adopción de planes generales .
La mayoría de los municipios deciden adoptar primero un plan general.El presidente Dr. Tomasz Majda también subraya que la adopción del plan general y la implementación de la estrategia después no se realizan en el orden correcto.
La mayoría de los municipios trabajan primero en el plan general, pero algunos también trabajan en la estrategia de desarrollo municipal y en el plan general en paralelo. Algunas ciudades, como Varsovia, incluso trabajan en dos estrategias: planes de desarrollo local y la estrategia de desarrollo municipal. Esto resulta interesante cuando se preparan tres documentos para la misma zona simultáneamente.
- dice el presidente Dr. Eng. Tomasz Majda.
Sin embargo, añade, solo las ciudades más grandes pueden permitirse elaborar simultáneamente una estrategia y un plan general, ya que cuentan con el potencial suficiente, incluidos los recursos humanos, para gestionar estas actividades por sí solas. Subcontratar la estrategia a una empresa externa y el plan general a otra es una fórmula infalible.
En Rzeszów, por ejemplo , se está elaborando una estrategia de desarrollo municipal simultáneamente con el plan general . «Dado que actualmente las estrategias están diseñadas para integrarse con los planes generales, y en nuestra ciudad la estrategia vence en 2025, estamos preparando tanto la estrategia como el plan general en paralelo. Además, estos documentos son elaborados por el mismo equipo, la Oficina de Desarrollo Urbano, lo que repercute positivamente en su contenido sustancial», afirma el profesor Jacek Strojny, vicepresidente del Ayuntamiento de Rzeszów.
Sin embargo, algunos municipios parten de deber de actualizar el plan general en los próximos años.
Algunos municipios han garantizado o están garantizando solo lo mínimo indispensable en sus planes generales para poder replantear su política territorial en la estrategia y, posteriormente, adaptar el reglamento del plan general a la nueva estrategia. Este es probablemente el enfoque más sensato en este momento, en términos de fondo, pero conlleva consecuencias financieras negativas para el municipio, ya que el plan general debe elaborarse dos veces en un corto período de tiempo.
- explica el presidente Dr. Eng. Tomasz Majda.