Ser propietario de una vivienda es extremadamente caro, pero los precios siguen subiendo: ¿Por qué?

Los precios de las viviendas en Suiza siguen subiendo. En el segundo trimestre de 2025, los tres principales proveedores de datos inmobiliarios (Wüest Partner, IAZI y Fahrländer Partner) informaron de nuevos aumentos notables. Los precios de los pisos están subiendo con especial intensidad. Las viviendas unifamiliares presentan un panorama heterogéneo, con marcadas diferencias regionales.

La tendencia de precios es más evidente en los condominios. Según Fahrländer Partner (FPRE), los precios en el segundo trimestre fueron un 1,7 % más altos que en el trimestre anterior, e incluso un 2,5 % más altos en el segmento de gama media. En términos anuales, FPRE registra un aumento de precios del 7,1 %, con incrementos especialmente fuertes en Basilea (+9,1 %), Zúrich (+7,9 %) y el sur de Suiza (+7,7 %).

Wüest Partner también informa de un aumento significativo en los precios de los condominios: se dice que los precios aumentaron un 1,2 % entre abril y junio, y un 4,4 % interanual. Destacan las regiones de Zúrich y Suiza Central, con un crecimiento del 5,1 % cada una.

El desarrollo más modesto, según las cifras de Iazi, es el índice de precios de los condominios, que muestra un aumento trimestral del 1,1 %. Calculado a lo largo del año, esto resulta en un aumento de precios del 2,5 %. Según Iazi, esto es ligeramente inferior al promedio a largo plazo de alrededor del 3 % anual (desde 1998).

Los tres proveedores basan sus evaluaciones en precios de transacción reales, no en precios anunciados; es decir, en ventas concretadas en condiciones de mercado. Las diferencias en la evolución de los precios se deben a la base de datos, que varía entre los proveedores, así como a pequeñas diferencias metodológicas en el cálculo de los índices.

El panorama es menos uniforme para las viviendas unifamiliares: según Wüest Partner, los precios aumentaron un 1,5 % en el segundo trimestre y un 5,4 % interanual, el mayor aumento entre los tres proveedores. El crecimiento fue especialmente fuerte en Suiza Central (+7,5 %), Suiza Occidental (+6,1 %) y el cantón de Zúrich (+5,8 %).

Iazi registra un aumento del 0,8 % en viviendas unifamiliares durante el trimestre y del 1,8 % en el año. Esto es significativamente menor que antes. FPRE incluso observa una ligera tendencia a la baja para esta categoría de propiedades recientemente (-0,6 % en el trimestre), pero los precios siguen siendo un 2,5 % más altos que el año anterior.

El nuevo aumento de precios se debe a varios factores. Según Robert Weinert, de Wüest Partner, el entorno financiero es crucial: el Banco Nacional Suizo (BNS) ha reducido su tipo de interés de referencia del 1,75 % a cero en seis tramos desde la primavera de 2024. «Dado que las variaciones de los tipos de interés y la compra de una propiedad suelen tardar varios meses, estos efectos solo ahora se están reflejando en los índices de precios», afirma Weinert.

Donato Scognamiglio, de Iazi, también enfatiza el aspecto de los tipos de interés: «Como el dinero vuelve a ser casi gratis, es simplemente más barato tener una casa o un piso que pagar un alquiler». Cualquiera que solicite una hipoteca hoy paga entre el 1 % y el 1,35 % por una hipoteca Saron a corto plazo, y entre el 1,35 % y el 2 % por una hipoteca fija a diez años.

A esto se suma el persistentemente alto nivel de inmigración neta y una actividad de construcción que no se mantiene al ritmo del crecimiento poblacional. Según Weinert, la actividad de construcción en el sector de viviendas en propiedad ha aumentado ligeramente en los últimos trimestres, pero aún no es suficiente para satisfacer la demanda. Además, los edificios antiguos a menudo deben demolerse antes de poder construir nuevas unidades. Por lo tanto, el aumento neto real de la vivienda es menor de lo que sugeriría el aumento en el número de nuevas licencias de construcción.

Según Weinert, el mercado de alquiler de viviendas también está impactando los precios de la vivienda: debido a la limitada oferta de apartamentos en alquiler, cada vez más compradores potenciales buscan alternativas en el segmento de vivienda propia. "Además, muchos apartamentos de alquiler de nueva construcción se encuentran en el segmento de precios altos. En este contexto, la compra de vivienda propia suele ser más asequible debido a los bajos tipos de interés hipotecarios actuales, incluso si se requiere un mayor capital".

Las últimas cifras se ajustan a una tendencia a largo plazo: durante más de 25 años, los precios de la vivienda en Suiza han aumentado de forma casi continua, a diferencia de Alemania, por ejemplo. Según el IAZI, se han más que duplicado desde 1998, e incluso triplicado en ciudades como Zúrich, Ginebra y Zug.

En la actualidad, un condominio típico con 120 metros cuadrados de superficie habitable neta se anuncia en Suiza por un promedio de 937.000 CHF: en el cantón de Zúrich, por alrededor de 1,4 millones de CHF, y en Zug, por hasta 1,86 millones de CHF, según los datos de cotización actuales de Wüest Partner.

Esto ha excluido desde hace mucho tiempo a las personas con ingresos medios sin patrimonio heredado del grupo de compradores potenciales. Sin embargo, aparentemente todavía hay suficientes personas que pueden permitirse estos precios. De lo contrario, los precios no seguirían subiendo. No obstante, Scognamiglio afirma: «Se está notando gradualmente un efecto de desaceleración en las viviendas unifamiliares: el nivel de precios es muy alto en muchos lugares y la oferta se ha vuelto bastante escasa. En el caso de los condominios, sin embargo, los precios siguen subiendo».