Warum haben Hauskäufer angesichts sinkender Wohnungspreise die Begeisterung für einstöckiges Wohnen verloren?

Immer mehr Wohnungseigentümer sind gezwungen, ihre Häuser unter dem Kaufpreis zu verkaufen, da die Nachfrage nach einstöckigen Häusern nachzulassen scheint.

Neue Zahlen des Immobilienmaklers Hamptons, die This is Money exklusiv zur Verfügung gestellt wurden, zeigen, dass im Jahr 2025 bisher 22 Prozent der Wohnungsverkäufer ihre Wohnungen zu einem niedrigeren Preis verkauft haben, als sie gekauft haben – mehr als das Doppelte des Preises, der auf dem breiteren Markt zu beobachten ist.

Separate Zahlen von Property Data deuten darauf hin, dass 24 Prozent der seit Oktober 2024 und Juni 2025 in London verkauften Wohnungen zu einem niedrigeren Preis verkauft wurden, als sie gekauft wurden.

Laut Regierungsangaben gibt es in England und Wales mehr als sechs Millionen Wohnungen und Maisonette-Wohnungen.

Früher galten sie für junge Menschen in teureren Gegenden als Sprungbrett auf der Immobilienleiter oder als Möglichkeit, sich im Ruhestand zu verkleinern und näher bei Freunden und Familie zu sein.

Auch viele Vermieter bevorzugten Wohnungen für ihre Buy-to-let-Investitionen.

Einige Käufer des letzten Jahrzehnts bereuen ihre Entscheidung jedoch möglicherweise.

Wohnungen waren schon immer günstiger als Häuser, doch im letzten Jahrzehnt hat sich die Preisschere vergrößert.

Im Juni 2015 lag der Durchschnittspreis für eine Wohnung laut Zoopla bei 161.000 £, verglichen mit etwa 218.000 £ für ein Haus – eine Differenz von durchschnittlich 57.000 £.

Zehn Jahre später liegt der Durchschnittspreis für eine Wohnung bei 191.000 Pfund, während der für ein durchschnittliches Haus 321.000 Pfund kostet. Die Differenz hat sich auf 130.000 Pfund vergrößert.

Dies bedeutet, dass der Unterschied zwischen dem typischen Haus und der typischen Wohnung von 30 Prozent im Jahr 2015 auf 51 Prozent im Jahr 2025 gestiegen ist.

Laut Zoopla ist das typische Verhältnis von Wohnungs- zu Hauspreisen in nur 10 Jahren von 1,35 auf fast 1,7 gestiegen.

Und den neuesten Zahlen des Office for National Statistics zufolge könnten Häuser sogar noch weiter davonziehen.

Sie zeigen, dass der Preis für eine durchschnittliche Wohnung oder Maisonette in Großbritannien in den letzten zwölf Monaten lediglich um 0,3 Prozent gestiegen ist.

Bei Reihenhäusern ist ein Preisanstieg von 4,1 Prozent zu verzeichnen, bei Doppelhaushälften von 5 Prozent und bei Einfamilienhäusern von 4,4 Prozent.

„Der Wohnungsmarkt hatte in den letzten Jahren eine schwierige Zeit, die durch eine Mischung aus strukturellen Herausforderungen und einer veränderten Käuferstimmung geprägt war“, sagt Aneisha Beveridge, Forschungsleiterin bei Hamptons.

Aktuelle Daten der Nationwide Building Society deuten darauf hin, dass Eigenheimbesitzer Häuser deutlich mehr Wohnungen vorziehen.

Wohnungen machen mittlerweile einen höheren Anteil an Sozialwohnungen und privat vermieteten Wohnungen aus. Der Anteil der privat vermieteten Wohnungen beträgt mittlerweile 42 Prozent des Gesamtbestands – im Jahr 2013 waren es noch 38 Prozent.

Bei Eigenheimbesitzern ergibt sich ein ganz anderes Bild: Wohnungen machen hier lediglich 10 Prozent der Eigenheime aus, Doppelhaushälften sind mit 29 Prozent am weitesten verbreitet.

Wohnungen sind oft mit einigen abschreckenden Faktoren verbunden. Zunächst einmal sind viele mit hohen Nebenkosten und Grundzinsen verbunden.

Obwohl die Grundrente für alle neuen Pachtverträge mittlerweile verboten ist, müssen viele immer noch mit diesen Kosten leben.

Auch die Nebenkosten erreichen in manchen Wohnblöcken in Großstädten erschreckende Höhen. Dies kann Käufer abschrecken, die sich nur ungern auf Kosten einlassen, auf die sie kaum oder gar keine Kontrolle haben.

„Käufer sind sehr vorsichtig, was die Servicegebühren angeht, die unverschämt hoch sein können und normalerweise von Jahr zu Jahr steigen“, sagt Jo Eccles, Gründer und Geschäftsführer der erstklassigen Einkaufsagentur Eccord im Zentrum Londons.

Laut dem Immobilienmakler Hamptons beliefen sich die durchschnittlichen jährlichen Nebenkosten für eine Wohnung in England und Wales im Jahr 2024 auf 2.300 Pfund, ein Anstieg von 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Eine Anzeige auf Rightmove zeigt eine 2.486 Quadratmeter große Maisonette-Wohnung in Canary Wharf in London, die derzeit auf dem Markt ist und für die „Angebote über 1 Million Pfund“ verlangt werden.

Für die Wohnung, die 2005 für 1,588 Millionen Pfund verkauft wurde, fallen satte Servicegebühren von 29.760 Pfund pro Jahr sowie eine Grundmiete von 700 Pfund an.

Darüber hinaus wurde der Sektor durch den Fassadenskandal schwer getroffen und Reformen des Pachtrechtssystems, von denen einige nur für neue Pachtverträge gelten, haben dessen Mängel deutlich gemacht.

Der Immobilienmakler Jonathan Hopper sagt, dass der Wohnungsmarkt darunter gelitten habe. „Wohnungen sind zu einem gewissen Opferbereich des Marktes geworden“, sagt er.

„Zwar sind nicht alle Wohnungen gleich, aber alles, was ein Pachteigentum darstellt, ist in den letzten Jahren stigmatisiert worden.

„Dies ist insbesondere auf die Fassadenproblematik und die Pachtreform und die damit verbundene Unsicherheit zurückzuführen.“

Auch das Erbe des „Wettlaufs um Platz“ aus der Pandemie, bei dem Käufer, die sich vor dem Lockdown fürchteten, größere Häuser mit schönen Gärten bevorzugten, hat dazu beigetragen.

Richard Donnell von Zoopla sagt: „Der Wert von Wohnungen hat sich schlechter entwickelt als der Markt für Häuser, da sich die Präferenzen der Käufer geändert haben und sie nun mehr Wert auf Platz legen und sich stärker den laufenden Kosten bewusst sind.“

Auch die finanziellen Schwierigkeiten und die hohen Umzugskosten führen dazu, dass manche Käufer länger sparen und als erstes Eigenheim ein Haus statt einer Wohnung kaufen.

Viele planen, länger in ihrem Zuhause zu bleiben und Kosten wie die Grunderwerbsteuer zu sparen.

„Der Druck auf die Erschwinglichkeit führt dazu, dass Käufer planen, länger in ihren Häusern zu bleiben als früher, als Wohnungen eher ein Sprungbrett zum Haus waren und die Leute für ein paar Jahre kauften, bevor sie in eine größere Wohnung wechselten“, sagt Donnell von Zoopla.

Eccles glaubt außerdem, dass Käufer heute viel weniger bereit sind, eine Wohnung als erstes Eigenheim in Betracht zu ziehen.

„Vor fünfzehn Jahren kamen die Leute zu uns, um hier und jetzt etwas zu kaufen, und kamen dann ein paar Jahre später zurück, um die nächste Stufe der Leiter hinaufzusteigen“, sagt Eccles.

„Aber mittlerweile ist die Stempelsteuer so unerschwinglich – vor allem in London –, dass die Leute, wenn möglich, auf die Wohnung verzichten und direkt zum Familienhaus gehen.

„Die Folge ist, dass die Nachfrage nach Wohnungen nachlässt, während das Angebot steigt.“

Auch persönliche Gründe spielen eine Rolle. Da Erstkäufer erst später ins Leben einsteigen, benötigen manche ein Haus, in dem sofort eine Familie wohnen kann.

„ Erstkäufer kaufen heute in der Regel erst später im Leben und möchten ein Zuhause, in das sie hineinwachsen können, nicht aus dem sie herauswachsen“, sagt Beveridge.

„Dieser Wunsch, für die Zukunft gerüstet zu sein – und die Kosten und den Aufwand eines baldigen Umzugs zu vermeiden – bedeutet, dass Wohnungen nicht mehr der übliche erste Schritt auf der Karriereleiter sind.“

Die Tatsache, dass Neubauwohnungen scheinbar kleiner werden, während Häuser größer werden, trägt nicht dazu bei, die Attraktivität von Wohnungen zu steigern.

Laut einem aktuellen Bericht der Nationwide Building Society hat die durchschnittliche Immobiliengröße leicht zugenommen. Zwischen 2013 und 2023 hat sich die durchschnittliche Wohnfläche eines Hauses von 95,3 m² auf 96,2 m² erhöht.

Den größten Zuwachs gab es bei Reihenhäusern, deren durchschnittliche Wohnfläche um 3,6 Prozent größer ist als im Jahr 2013.

Allerdings ist die durchschnittliche Wohnungsgröße heute mit 60,3 Quadratmetern um 1,7 Prozent kleiner als vor 10 Jahren.

Auch die Nachfrage von Buy-to-let-Investoren nach Wohnungen ist stark zurückgegangen.

Einer Analyse von Hamptons zufolge kauften Vermieter im Jahr 2015 ein Viertel aller verkauften Wohnungen. In diesem Jahr ist diese Zahl jedoch bisher auf lediglich 14 Prozent gesunken – ein stärkerer Rückgang als auf dem Gesamtmarkt.

„Auch die Nachfrage der Investoren ist stark zurückgegangen, was die Nachfrage weiter dämpft“, sagt Beveridge.

Viele Wohnungseigentümer werden wahrscheinlich enttäuscht sein, dass der Wert ihrer Häuser nicht steigt. Außerdem stellen sie möglicherweise fest, dass der Verkauf auf dem aktuellen Markt länger dauert.

Laut Hamptons dauert der Verkauf einer durchschnittlichen Wohnung 20 Tage länger als der eines durchschnittlichen Hauses.

Wohnungsverkäufer müssen möglicherweise auch höhere Preisnachlässe für ihre Immobilien gewähren, um einen Verkauf über den Zeitraum zu erzielen.

Im Juli erzielte eine in England und Wales verkaufte durchschnittliche Wohnung 93,9 Prozent ihres ursprünglichen Angebotspreises, verglichen mit 95,7 Prozent für ein typisches Haus.

Laut Hamptons wurden Wohnungen seit 2017 durchweg zu höheren Rabatten verkauft als Häuser, und diese Lücke besteht auch auf dem aktuellen Markt fort.

Die Preislücke zwischen Wohnungen und dem breiteren Markt ist in Stadtzentren tendenziell geringer, insbesondere in London, wo Wohnungen den größten Anteil am Wohnungsbestand haben.

In Stadtzentren können große, seitlich gelegene Wohnungen oder Penthäuser aufgrund ihrer Größe und des Panoramablicks manchmal höhere Preise erzielen als Häuser.

Aus diesem Grund liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen in Tower Hamlets nur 3 Prozent unter dem Gesamtmarktpreis, während die Preise in der City of Westminster nur 11 Prozent niedriger sind.

Das heißt jedoch nicht, dass viele Teile der Hauptstadt vor diesem Appetitverlust auf Wohnungen gefeit wären.

In ganz London liegt der Durchschnittspreis für eine Wohnung oder Maisonette-Wohnung derzeit bei 443.000 Pfund. Das ist kaum ein Unterschied zum Jahresbeginn 2017 – ein Anstieg von lediglich einem Prozent.

Zum Vergleich: Reihenhäuser in London sind in dieser Zeit im Durchschnitt um fast 20 Prozent von 533.000 £ auf 638.000 £ gestiegen.

In den Rightmove-Angeboten in der Hauptstadt wimmelt es von Wohnungen, die zu niedrigeren Preisen verkauft werden als zuvor.

Eine Zweizimmerwohnung in Brentford mit Flussblick, Dachterrasse, Concierge-Swimmingpool und Fitnessstudio wurde im Oktober 2023 für 822.000 £ verkauft, wird aber derzeit mit einem Listenpreis von 700.000 £ angeboten.

Ein weiteres Beispiel: Eine Dreizimmerwohnung in Fulham im Westen Londons mit zwei Balkonen und Blick auf den Fluss wird derzeit für 1 Million Pfund angeboten, nachdem sie im August 2014 bereits für 1,56 Millionen Pfund verkauft wurde.

Der Immobilienmakler hat in der Beschreibung einen Hinweis hinterlassen, dass für die Immobilie ein Angebot in Höhe von 895.000 £ abgegeben wurde.

Im Gegensatz dazu sind Wohnungen in ländlichen Gebieten weniger verbreitet und bestehen oft aus umgebauten Häusern. Dies erklärt, warum sie im Vergleich zum lokalen Durchschnitt, der eher einem Haus entspricht, tendenziell niedriger bewertet werden.

In der Gemeinde Breckland in Norfolk beispielsweise wird eine Wohnung im Durchschnitt für 115.200 £ verkauft, während der durchschnittliche Immobilienpreis bei 277.560 £ liegt. Das entspricht einer Differenz von 58 Prozent.

Ähnliche Preisunterschiede gibt es in Fenland (Cambridgeshire), in Melton (Leicestershire) sowie in Powys (Wales) und Boston (Lincolnshire).