Sollten Anleger einen erneuten Blick auf den sich erholenden Immobiliensektor werfen? Der INVESTING ANALYST

Bislang war der REIT-Bereich im Jahr 2025 von einer Flut an Fusions- und Übernahmeaktivitäten geprägt, da Käufer in einem Sektor, der auf breiter Front von Rabatten geprägt ist, nach Schnäppchen suchen.

In dieser Kolumne untersucht Alan Ray, Investmentfonds-Researchanalyst bei Kepler Partners, warum Immobilien-Investmentfonds eine Chance für gewiefte Anleger bieten könnten.

Die letzten Jahre waren für den Sektor der börsennotierten Immobilien voller Widersprüche. Zunächst beschleunigte und zementierte die Pandemie positive Trends in Bereichen wie der Logistik, die bereits seit mehreren Jahren im Gange waren.

Die Aktienkurse der REITs stiegen offenbar als Reaktion darauf sprunghaft an. Doch dann, im Jahr 2022, stürzten die Aktienkurse ab und hohe Abschläge auf den Nettoinventarwert wurden zur Normalität.

Immobilien sind als ertragsgenerierende Anlageklasse, die üblicherweise mit Fremdkapital finanziert wird, naturgemäß zinssensitiv. Die Kursschwankungen wurden maßgeblich vom Zinszyklus bestimmt – eine Tatsache, die es zu berücksichtigen gilt. Hinter den Kulissen bot sich jedoch ein ganz anderes Bild.

Ich möchte auf zwei wichtige Trends hinweisen, die durch die Pandemie beschleunigt wurden. Erstens: Die Umstellung der britischen Wirtschaft auf den Online-Handel – die hocheffiziente und gut gelegene Logistik- und Industriegebäude erfordert – nahm Fahrt auf, und in unzähligen anonymen, quadratischen Kisten herrschte reges Treiben.

In unserem Alltag manifestiert sich dies in der außerordentlich kurzen Zeitspanne zwischen der Bestellung einer 2 Pfund teuren Rolle Klebeband und ihrem Erscheinen im „sicheren Bereich“ hinter der Mülltonne. Diese Neuverdrahtung hat jedoch auch die Interaktionen zwischen Unternehmen und die Funktionsweise von Lieferketten grundlegend verändert.

Unternehmen sind sich heute der Fragilität internationaler Just-in-Time-Lieferketten bewusst und konzentrieren sich verstärkt auf lokale Produktion und Versorgung. In einem ausführlicheren Essay könnten wir auch die scheinbare Umkehr der Globalisierung diskutieren, die diesen Trend möglicherweise noch weiter vorantreibt.

Zweitens: Der Wandel in Büros und ihrer Nutzung. Während sich einige der wildesten Pandemie-Fantasien über das Büroleben als wahr erwiesen haben, hat sich die Arbeitsweise vieler von uns selbst im Büro grundlegend verändert.

Dieser Trend könnte sich nach der Pandemie noch beschleunigen, da wir uns mit den Auswirkungen der KI auf die menschliche Arbeit auseinandersetzen. Bürogebäude insgesamt waren schwieriger zu verwalten als Industrie- und Logistikgebäude, aber es gibt klare positive Trends für die richtigen Büros an den richtigen Standorten.

Es gibt viele weitere Trends, über die man sprechen könnte, aber diese beiden Sektoren machen jeweils über die Hälfte bzw. ein Viertel des Wertes britischer Gewerbeimmobilien aus. Tatsächlich sind viele Einzelhandelsimmobilien heutzutage kaum noch von einem Logistikzentrum zu unterscheiden, sodass viele der gleichen Trends auch hier gelten.

Aber es wird immer Gebäude zur falschen Zeit am falschen Ort geben, und ich bin sicher, dass uns allen ein „gestrandeter Vermögenswert“ einfällt – vielleicht ein heruntergekommenes Büro ohne Aussicht auf Renovierung oder Umnutzung, an dessen Fassade ein Schild mit der Aufschrift „Fläche zu vermieten“ hängt.

Begegnungen wie diese können unsere Einstellung zum Thema Eigentum enorm beeinflussen.

Die Realität für viele Immobilienfondsmanager in den letzten Jahren war der Kampf gegen starke Kursrückgänge und die Schuldentilgung. Im Gegensatz dazu forderten Mieter mehr und bessere Räumlichkeiten, was zu steigenden Mieteinnahmen führte. Die richtigen Gebäude an den richtigen Standorten haben sich aus Ertragssicht stets bewährt.

Hat die Börse im Jahr 2022 also einen Fehler gemacht und waren die Kursrückgänge ungerechtfertigt? Offen gesagt: Nein.

Die Börse lag damit richtig, und die Immobilienbewertungen sind seitdem um 20 Prozent oder mehr gefallen. Die Nullzinsen hatten die Immobilienpreise zu stark in die Höhe getrieben, und die Preise sind nun wieder auf ein vernünftigeres Niveau gesunken. Die Renditen vieler REITs sind mittlerweile so hoch oder höher als die britischer Staatsanleihen.

Fallende Aktienkurse führten jedoch zu einer schwindelerregenden Zahl von Fusionen und Übernahmen . In manchen Fällen kaufte Private Equity einen REIT einfach mit einem Preisnachlass und privatisierte ihn, um die steigenden Erträge einzustreichen. Sehr häufig kam es jedoch zu Fusionen zwischen REITs.

LondonMetric (LMP), der wohl führende diversifizierte REIT in Großbritannien, hat seit 2019 fünf weitere Unternehmen übernommen und so ein Portfolio im Wert von 6 Milliarden Pfund aufgebaut, das sich auf Industrie und Logistik, Freizeit und Unterhaltung, Gesundheitswesen und Convenience-Einzelhandel konzentriert. In vielen Fällen mit langfristigen Mietverträgen und vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen, was eine gute Prognose für das Ertragswachstum über viele Jahre ermöglicht.

Ebenso hat Tritax Big Box (BBOX) teilweise durch Akquisitionen ein Portfolio im Wert von 6,5 Milliarden Pfund aufgebaut, wobei der Schwerpunkt auf großen regionalen Logistikzentren und kleineren städtischen Logistikanlagen liegt, was zu steigenden Mieten und einer steigenden Dividende geführt hat.

Zwar kann man solche Fusionen leicht als „Imperiumsaufbau“ abtun, doch müssen die Managementteams ihre Aktienkurse in die Höhe treiben, um die volle Vergütung zu erhalten. Es macht also wenig Sinn, einen weiteren REIT zu kaufen, wenn man nicht davon überzeugt ist, dass die Vermögenswerte auch halten, was sie versprechen.

Picton Property Income (PCTN) bietet eine interessante Fallstudie zur Selbsthilfe der letzten Jahre. Das Unternehmen verfügt über ein diversifiziertes Portfolio, das zu über 60 Prozent aus den Schlüsselsektoren Industrie und Logistik besteht. Um die Abhängigkeit von Büroimmobilien zu reduzieren, hat das Management mehrere dieser Immobilien durch Baugenehmigungen in deutlich hochwertigere Wohnimmobilien umgewandelt. Ein aktuelles Beispiel bietet Blick auf die St. Paul's Cathedral.

Dies zeigt nur, dass der Standort eine unglaublich wichtige Rolle spielen kann, und dass PCTN durch die Auswahl der Büros an den richtigen Standorten mehr Optionen hat, als dies für unser oben erwähntes „gestrandetes Vermögen“ der Fall wäre.

Während REITs selbst attraktive Möglichkeiten für Anleger darstellen, ist TR Property (TRY) ein Schwergewicht des Investmentfondssektors. Das Unternehmen besitzt ein breit diversifiziertes Portfolio an REITs in Großbritannien und Europa sowie ein kleines Portfolio an Sachwerten in Großbritannien.

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Durch den Besitz eines Portfolios aus REITs statt direkt aus Gebäuden kann sich das Managementteam schneller anpassen und Anteile an verschiedenen REITs innerhalb eines Tages kaufen oder verkaufen, statt der Wochen oder Monate, die eine Immobilientransaktion dauern könnte.

TRY kann auf eine lange Geschichte des Dividendenwachstums zurückblicken und könnte genau die richtige Wahl für Anleger sein, die nach einer einmaligen Lösung für Gewerbeimmobilien in ihrem Portfolio suchen.

Ich möchte noch auf einen letzten Trend hinweisen, über den es sich nachzudenken lohnt. Während „ESG“ bei breiteren Investitionen weiterhin ein polarisierendes Thema ist, ist dies bei Immobilien deutlich weniger der Fall. Hier sind die wichtigsten Elemente – Energieeffizienz und, einfach ausgedrückt, eine gute Klimaanlage – greifbar, messbar und kostensparend. Effiziente Gebäude werden voraussichtlich höhere Mieten erzielen.

Fast alle Immobilienfondsmanager achten darauf, doch Schroder Real Estate (SREI) ist noch einen Schritt weiter gegangen und hat Nachhaltigkeitsziele in seine Anlagestrategie integriert. Zudem besteht ein starker Zusammenhang zwischen höheren Mieten und den Bemühungen des Managers, seine Gebäude zu modernisieren.

Zusammenfassend lässt sich also sagen: Ja, die Börse hat 2022 richtig gehandelt und die Aktienkurse der REITs fallen lassen. Es ist jedoch leicht nachvollziehbar, warum Immobilienfondsmanager angesichts der guten Performance vieler ihrer Anlagen verwirrt waren.

Da die Zinssätze mittlerweile auf einem normaleren Niveau liegen und die Aussichten für Mieteinnahmen bei den richtigen Vermögenswerten positiv sind, ist dies ein guter Zeitpunkt, um einen neuen Blick auf den dynamischen britischen REIT-Sektor zu werfen.