Können meine Eltern mir ihr Haus schenken und so die Erbschaftssteuer vermeiden?

Meine Eltern besitzen ihr Haus mit drei Schlafzimmern in Südlondon und möchten es jetzt meiner Schwester und mir geben, solange sie noch in der Lage sind, ihre Finanzen selbst zu verwalten.

Wir gehen davon aus, dass sie insgesamt einen Erbschaftssteuerfreibetrag von 1 Million Pfund haben – also zweimal den normalen Freibetrag von 325.000 Pfund plus jeweils zusätzlich 175.000 Pfund, weil sie ihr Haus an direkte Nachkommen vererben.

Das Haus ist Eigentum, es besteht keine Hypothek und keiner unserer Eltern hat Schulden. Meine Eltern sind Miteigentümer.

Sie verfügen über ein kleines Vermögen, das höchstens etwa 30.000 Pfund wert ist. Ihr Haus ist rund 1,07 Millionen Pfund wert, sodass sich ihr Gesamtvermögen auf 1,1 Millionen Pfund beläuft.

Können unsere Eltern ihr Eigentum durch eine Schenkungsurkunde an meine Schwester und mich übertragen, während wir weiterhin dort wohnen? CS

Scrollen Sie nach unten, um Ihre Finanzplanungsfrage zu stellen

Harvey Dorset von This is Money antwortet: „ Finanzberater sagen uns, dass sie mit einer Flut von Fragen wie Ihren konfrontiert sind, da die Sorgen hinsichtlich der Erbschaftssteuer zunehmen.“

Leider ist es nicht so einfach, dass Menschen ihr Eigentum ab und zu weitergeben und dann dank der Siebenjahresregel lange genug leben, um der Erbschaftssteuer zu entgehen.

Das Hauptproblem besteht, wie unsere Experten weiter unten erläutern, darin, dass das Finanzamt es Ihren Eltern nicht gestattet, Ihnen einfach ihren Hauptwohnsitz zu schenken, während sie weiterhin darin wohnen, es sei denn, sie erklären sich bereit, für die Immobilie eine marktübliche Miete zu zahlen.

Ihr Nachlass übersteigt derzeit nicht wesentlich den steuerfreien Freibetrag von 1 Million Pfund, den sie nutzen können. Nach heutigem Stand müssten Sie und Ihre Schwester etwa 40.000 Pfund zahlen.

Allerdings ist zu beachten, dass Renten ab 2027 in die Erbschaftsteuer einbezogen werden .

Dies bedeutet, dass alle Töpfe, aus denen Ihre Eltern schöpfen, ebenfalls in Ihre Berechnungen einfließen müssen und dass die Erbschaftssteuerpflicht dadurch möglicherweise erheblich höher ausfällt.

Trotzdem kann es für Ihre Eltern möglicherweise andere Möglichkeiten geben, die letztendliche Steuerlast auf ihren Nachlass zu reduzieren, ohne dass es einer Schenkung ihres Eigentums bedarf.

This is Money hat mit zwei Finanzberatern gesprochen, um herauszufinden, was Sie wissen müssen, bevor Ihre Eltern ihr Eigentum an Sie und Ihre Schwester vererben.

Ian Dyall, Leiter der Nachlassplanung bei Evelyn Partners, antwortet: „ Beginnen wir mit einem Blick auf die wichtigsten Erbschaftssteuerregeln in Bezug auf Schenkungen, wenden wir sie dann auf Ihre Umstände an und gehen wir abschließend auf alle anderen relevanten Überlegungen ein.“

Die Höhe von Schenkungen von Geld oder Vermögenswerten von einer Person an eine andere ist unbegrenzt und löst zum Zeitpunkt der Schenkung keine Erbschaftssteuer aus.

Das Geschenk muss zwei Kriterien erfüllen:

1. Es muss sich um eine direkte Schenkung handeln, bei der der verschenkte Vermögenswert nicht weiter genutzt werden darf und bei der es keine Bedingungen gibt, die es dem Schenkenden ermöglichen, das Geld zurückzufordern, wenn er dies wünscht.

2. Der Schenker muss nach der Schenkung sieben Jahre leben

Wenn die Schenkung nicht direkt erfolgt oder widerrufen werden kann, gilt dies als „Vorbehalt des Vorteils“ und das Vermögen verbleibt für Erbschaftssteuerzwecke auf unbestimmte Zeit im Nachlass des Schenkers – nicht jedoch für die Kapitalertragssteuer , auf die ich weiter unten eingehen werde.

Wie Sie richtig festgestellt haben, gilt für jede Person ein Nullsteuersatz von 325.000 £ und ein Nullsteuersatz für Wohnsitze von 175.000 £, die beide bis April 2030 eingefroren sind.

Der Nullsteuersatz für Wohneigentum kann nur angewendet werden, wenn das Haus an die Kinder oder Enkel vererbt wird. Beträgt der Nachlass jedoch bei ihrem Tod mehr als 2 Millionen Pfund, reduziert sich der Nullsteuersatz für Wohneigentum um 1 Pfund pro 2 Pfund, die den 2-Millionen-Pfund-Betrag überschreiten.

Es gibt Bestimmungen zur „Verkleinerungserleichterung“, die es Personen ermöglichen, weiterhin vom Nullsteuersatz für Wohnimmobilien zu profitieren, wenn sie seit dem 8. Juli 2015 in eine kleinere Wohnung umgezogen sind oder ihre Wohnung verkauft haben.

Wenn Ihre Eltern Ihnen und Ihrer Schwester das Eigentum an der Immobilie schenken, Sie aber weiterhin mietfrei darin wohnen, wird die Schenkung als „Vorbehalt des Vorteils“ betrachtet und bleibt für Erbschaftssteuerzwecke auch nach dem Tod Ihrer Eltern Teil des Nachlasses, unabhängig von deren Lebenserwartung.

Die Schenkung würde die Steuerschuld nur dann mindern, wenn die Eltern ausziehen und sieben weitere Jahre dort wohnen oder wenn sie Ihnen und Ihrer Schwester für die Nutzung der Immobilie eine marktübliche Miete zahlen. Sie und Ihre Schwester müssten dann die Mieteinnahmen versteuern.

Das kann eine effektive Planung sein, wenn Ihre Eltern die Miete bezahlen können und mindestens sieben Jahre leben. Je länger sie jedoch darüber hinaus leben, desto mehr Einkommensteuer zahlen Sie letztendlich. Auch die Kapitalertragssteuer ist zu berücksichtigen (siehe unten).

Unabhängig davon, ob ein Leistungsvorbehalt besteht oder nicht, können Ihre Eltern sowohl von ihrem Nullsteuersatz als auch von ihrem Wohnsitz-Nullsteuersatz profitieren.

Allerdings entfällt die Erbschaftsteuerpflicht, wenn die Schenkung aufgrund der Zahlung einer marktüblichen Miete als wirksam angesehen wird, wohingegen eine Erbschaftsteuerpflicht besteht, wenn die Immobilie aufgrund eines Schenkungsvorbehalts im Nachlass verbleibt.

Diese Verbindlichkeit beträgt heute möglicherweise nur 40.000 £ (basierend auf Ihren Schätzungen), dürfte sich jedoch aufgrund der eingefrorenen Nullsteuersätze im Laufe der Zeit erhöhen.

Mehr lesen

Während die Schenkung für die Minderung der Erbschaftssteuer wirkungslos bleibt, wenn Ihre Eltern weiterhin mietfrei dort wohnen, ist sie für Zwecke der Kapitalertragssteuer (CGT) wirksam.

Zum Zeitpunkt der Schenkung fällt keine Kapitalertragsteuer an, da es sich bei der Immobilie um den Hauptwohnsitz Ihrer Eltern handelt.

Wenn Sie und Ihre Schwester die Immobilie jedoch letztendlich verkaufen, unterliegt jeder Wertzuwachs ab dem Datum der Übergabe der Kapitalertragssteuer, da es sich nicht um Ihren Hauptwohnsitz handelt.

Bleiben Ihre Eltern hingegen Eigentümer der Immobilie, sind alle Gewinne aus der Immobilie bis zu ihrem Tod von der Erbschaftssteuer befreit.

Es gibt noch weitere Faktoren zu berücksichtigen. Was würde passieren, wenn Sie oder Ihre Schwester sich scheiden lassen oder Insolvenz anmelden? Möglicherweise muss die Immobilie, die Ihre Eltern Ihnen geschenkt haben, verkauft werden, wodurch sie obdachlos werden.

Sollten Ihre Eltern schließlich einmal Pflege benötigen, könnte die Schenkung als Vermögensentzug gewertet werden. Dabei handelt es sich um den bewussten Verkauf von Geld, Immobilien oder anderen Vermögenswerten, um die Belastung mit den Pflegeheimgebühren zu reduzieren.

Wenn dies der Fall ist, kann der Wert des Hauses dennoch in die Berechnung der Pflegekosten einbezogen werden.

Zwar bietet die Schenkung einer Immobilie und die Zahlung einer marktüblichen Miete für den weiteren Wohnzweck einige Vorteile bei der Erbschaftssteuer, doch müssen auch die potenziellen Risiken einer Scheidung oder Insolvenz des Begünstigten sowie die zusätzlich anfallende Einkommens- und Kapitalertragssteuer berücksichtigt werden.

Von der Schenkung einer Immobilie und dem anschließenden mietfreien Weiterwohnen ist grundsätzlich abzuraten, da die Vorteile sehr begrenzt sind und die Risiken diese in der Regel überwiegen.

Rob Bell, staatlich anerkannter Finanzplaner und Gründer von Finova Money, antwortet: „ Nach Ihrer Beschreibung liegt der Nachlass Ihrer Eltern nur knapp über dem gemeinsamen Erbschaftssteuerfreibetrag von 1 Million Pfund.“

Vorausgesetzt, dass sowohl der Standard-Nullsteuersatz (je 325.000 £) als auch der Nullsteuersatz für Wohnsitze (je 175.000 £) verfügbar sind, könnte auf den Betrag über diesem Schwellenwert eine potenzielle Steuerlast von rund 40.000 £ anfallen.

Es kann sinnvoll sein, davon auszugehen, dass der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit steigen könnte, sodass dieser weiter steigen könnte.

Wenn Sie Ihr Familienheim verschenken und gleichzeitig weiterhin darin wohnen, ist dies kein einfacher Weg, die Erbschaftssteuer zu senken. Die entscheidende Frage ist, wer davon profitiert.

Wenn Ihre Eltern nach der Übertragung in der Immobilie verbleiben, ohne Ihnen und Ihrer Schwester die volle Marktmiete zu zahlen, würde die Steuer- und Zollbehörde Seiner Majestät dies wahrscheinlich als ein Geschenk mit Vorbehalt des Nutzungsrechts betrachten.

Das bedeutet, dass die Immobilie auch bei einer Änderung des Rechtstitels weiterhin als Teil des Nachlasses für Erbschaftssteuerzwecke behandelt wird. Die erhoffte Steuerersparnis kann daher möglicherweise nicht eintreten.

Wenn Sie die volle Marktmiete zahlen würden, ließe sich dies möglicherweise vermeiden. Allerdings wären zusätzliche Einnahmen erforderlich, um die Miete zu bezahlen und gleichzeitig den gewünschten Lebensstil aufrechterhalten zu können.

Für Sie und Ihre Schwester kommen noch weitere Überlegungen hinzu: die einkommensteuerpflichtige Miete, mögliche Mietanpassungen, die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie und die praktische Realität, von Ihren eigenen Eltern Miete für deren Haus verlangen zu müssen. Dies kann Ihre Beziehung zusätzlich belasten.

Darüber hinaus entfällt durch die Schenkung der Immobilie das finanzielle Sicherheitsnetz Ihrer Eltern. Sie verlieren dadurch die Kontrolle über ihr wichtigstes Vermögen, was ihre Fähigkeit beeinträchtigen könnte, auf Veränderungen ihrer Lebensumstände zu reagieren, insbesondere wenn sie später Pflege benötigen oder weitere finanzielle Unterstützung benötigen.

Im Moment ist es vielleicht schwer, über diese Dinge nachzudenken, aber mit zunehmendem Alter wird Flexibilität oft wichtiger, und was den Betroffenen jetzt vielleicht nicht wichtig erscheint, kann später wichtiger werden.

Es gibt andere Möglichkeiten, die potenzielle Erbschaftssteuer zu reduzieren, ohne das Haus zu verschenken. Dazu könnten gehören:

• Umzug zur Freisetzung von Kapital, das dann verschenkt werden kann (unter Beachtung der Siebenjahresregel), während der Wert des Nachlasses unter den Freibetrag von 1 Million Pfund sinkt. Dies kann auch von Vorteil sein, wenn der Unterhalt des Hauses zu aufwendig wird.
• Regelmäßige Schenkungen aus dem Einkommen, die bei Erfüllung der richtigen Kriterien sofort steuerfrei sind.
• Aktualisieren Sie Testamente und nutzen Sie beide Freibeträge voll aus, einschließlich des Freibetrags für Wohnsitze, der seine eigenen Bedingungen hat.
• Treuhand-Lebensversicherung zur Deckung künftiger Steuerverbindlichkeiten.
• Kapitalfreisetzung oder ein durch die Immobilie besichertes Darlehen, um Mittel freizugeben, die nach und nach, idealerweise aus überschüssigen Einnahmen, verschenkt werden können.

Es lohnt sich, diese Alternativen zu prüfen, um das Gesamtbild zu verstehen und nicht nur die steuerlichen Auswirkungen.

Ein besser durchdachter Plan sorgt oft für Seelenfrieden und mehr Flexibilität für alle Beteiligten.

Bevor Sie eine neue Vereinbarung treffen, empfehle ich Ihnen, professionellen Finanz- und Rechtsrat einzuholen.