ERKLÄRT: Kapitalertragssteuer und Verkauf Ihres Hauses vor dem Umzug nach Spanien

Viele Menschen tappen in die Falle, in Spanien viel Kapitalertragssteuer zahlen zu müssen, weil sie nach ihrem Umzug hierher ihre Immobilien in der Heimat verkaufen.

Natürlich ist es sinnvoll, Ihr Haus nicht gleich nach dem Umzug zu verkaufen, denn Sie möchten sehen, ob Spanien der richtige Ort für Sie ist und es ausprobieren, bevor Sie sich festlegen.

Nachdem Sie einige Jahre hier gelebt haben, entscheiden Sie sich vielleicht, dauerhaft zu bleiben und treffen daher die Entscheidung, Ihre Immobilie in der Heimat endgültig zu verkaufen. Dies könnte jedoch natürlich auch bedeuten, dass Sie am Ende eine hohe Kapitalertragssteuer zahlen müssen.

Es ist wichtig zu wissen, dass Sie nach einem Aufenthalt von mehr als 183 Tagen in Spanien zum spanischen Steuerinländer werden und somit auf Ihr weltweites Einkommen und Vermögen Steuern zahlen müssen.

Wenn Sie den Erlös aus dem Verkauf Ihrer Hauptimmobilie in den Kauf einer neuen Immobilie reinvestieren und diese selbst bewohnen, müssen Sie in der Regel keine Kapitalertragssteuer zahlen.

Beim Verkauf von Immobilien im Ausland gibt es jedoch einen großen Vorbehalt.

Die spanischen Steuerbehörden betrachten Ihre Immobilie zu Hause als Zweitwohnsitz, da Ihr Hauptwohnsitz der ist, in dem Sie in Spanien wohnen, auch wenn Sie mieten.

Dies bedeutet, dass es genauso besteuert wird wie ein Ferienhaus.

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In Spanien fallen folgende Kapitalertragssteuersätze an:

19 Prozent auf die ersten 6.000 Euro

21 Prozent von 6.000 € – 50.000 €

23 Prozent ab 50.000 Euro

Dies kann eine beträchtliche Steuersumme bedeuten. Wenn Sie beispielsweise beim Verkauf Ihres Hauses im Ausland 150.000 Euro erzielt haben, zahlen Sie zunächst 6.000 Euro zu 19 Prozent, also 1.140 Euro, die nächsten 44.000 Euro zu 21 Prozent, also 9.240 Euro, und die restlichen 100.000 Euro zu 23 Prozent, also 23.000 Euro. Das bedeutet, dass Sie insgesamt 33.380 Euro an den spanischen Staat zahlen müssen.

Bedenken Sie jedoch, dass zwischen Spanien und vielen anderen Ländern, darunter Großbritannien und die USA, Doppelbesteuerungsabkommen bestehen. Dies bedeutet, dass Sie für denselben Kapitalgewinn nicht zweimal Steuern an beide Länder zahlen müssen.

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Außerdem ist es wichtig zu wissen, dass das spanische Steuerjahr dem Kalenderjahr entspricht – 1. Januar bis 31. Dezember – und nicht dem in einigen anderen Ländern, beispielsweise Großbritannien, wo es von April bis April läuft.

Dies kann für manche Leute eine Überraschung sein, weil sie glauben, sie hätten ihre Immobilie im Ausland vor dem Ende ihres Steuerjahres verkauft, obwohl dies in Spanien nicht der Fall ist.

Angenommen, Sie verkaufen Ihr Haus in Großbritannien im März und ziehen erst im Mai nach Spanien. Obwohl das britische Steuerjahr bereits im April endete, ist das spanische Steuerjahr bereits zur Hälfte abgelaufen.

Da Sie von Mai bis zum 31. Dezember mehr als 183 Tage dort verbracht haben, müssen Sie möglicherweise Kapitalertragssteuer auf Ihre Immobilie zahlen, obwohl Sie diese vor Ihrem Umzug verkauft haben.

Im Zweifelsfall ist es immer am besten, einen Anwalt hier in Spanien zu kontaktieren, um herauszufinden, wie viel Sie möglicherweise zahlen müssen, bevor Sie sich für den Umzug entscheiden.

Unsere Journalisten bei The Local sind keine Steuerexperten. Dieser Artikel soll hilfreich und informativ sein. Bevor Sie jedoch finanzielle Entscheidungen treffen, sollten Sie immer den Rat eines professionellen Buchhalters oder Steuerberaters einholen.

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