Raum und Distanz, die unsichtbare Anpassung des Mietmarktes

Auf dem Wohnungsmarkt hört man häufig Aussagen wie „Junge Menschen müssen mehr als 100 % ihres Gehalts für Miete ausgeben“. Die Begründung für diese Zahlen ist meist ähnlich: Man vergleicht durchschnittliche Mietdaten von Immobilienportalen mit dem Durchschnittsgehalt in bestimmten Städten und bestimmten Berufsgruppen. Betrachtet man jedoch die tatsächlichen Daten – also repräsentative Umfragen, in denen Haushalte gleichzeitig ihr Einkommen und ihre Mietausgaben angeben –, ändert sich die Realität grundlegend und erscheint sogar kontraintuitiv.

Anhand von Mikrodaten der jährlich vom spanischen Statistikinstitut ( INE) durchgeführten Erhebung zu den Lebensbedingungen (ECV) lag das durchschnittliche Verhältnis von Miete zu Einkommen für Mieter im Jahr 2024 bei rund 27 % ihres verfügbaren Einkommens. Allerdings gab es erhebliche Unterschiede je nach Wohnort. So stieg das Verhältnis in Haushalten in dicht besiedelten Gebieten auf 28,3 %, während es in mittel- und dünn besiedelten Gebieten 25,8 % bzw. 21,3 % erreichte. In der Autonomen Gemeinschaft Madrid lag der Prozentsatz leicht über der 30-%-Grenze, ebenso wie in dicht besiedelten Gebieten mehrerer autonomer Gemeinschaften wie Kantabrien, Navarra, Andalusien und dem Baskenland.

Es ist wichtig, diesen Bezugspunkt zu berücksichtigen, da die 30%-Grenze allgemein als Höchstgrenze gilt und bei der Erstellung von Mietverträgen zur Reduzierung des Ausfallrisikos einbezogen wird. Die Frage ist: Wenn die Mietpreise in den letzten Jahren aufgrund des Bevölkerungswachstums in Großstädten weiter gestiegen sind, wie ist es dann möglich, dass die Mietpreisbindung in der Zeit nach der Pandemie sinkt, selbst in dicht besiedelten Gebieten?

Die Antwort auf diese Frage liegt im Verständnis der anderen Marktseite: wie Einzelpersonen auf steigende Mietpreise reagieren. Die erste Variable, die es zu analysieren gilt, ist die sogenannte Quantität, also die Größe der Mietobjekte. Es ist naheliegend anzunehmen, dass Haushalte, die sich mehr leisten können, kleinere (und vergleichsweise günstigere) Wohnungen wählen, um sich den Preissteigerungen anzupassen.

Die ECV-Mikrodaten liefern leider keine genauen Angaben zur Wohnfläche von Mietobjekten, erfassen aber die Anzahl der Räume mit einer Fläche von mehr als 4 Quadratmetern (ohne Badezimmer und Flure). Teilt man diese Zahl durch die Anzahl der Haushaltsmitglieder, erhält man einen Näherungswert für die Wohnfläche pro Person, der Aufschluss darüber geben kann, ob Haushalte sich durch Verkleinerung des Wohnraums anpassen.

Erstens zeigen die Daten, dass Mietwohnungen im Vergleich zu anderen Haushalten relativ kleiner sind. Unabhängig davon, ob sie in dicht besiedelten oder ländlichen Gebieten leben, verfügen Mietwohnungen über etwa 1,6 Zimmer pro Person – weniger als Hausbesitzer ohne Hypothek (2,2) und mit Hypothek (1,7). Darüber hinaus hat die Größe von Mietwohnungen in den letzten Jahren in Gebieten mit höherer Nachfrage deutlich abgenommen. In dünn besiedelten Gebieten stieg die durchschnittliche Wohnungsgröße zwischen 2015 und 2024 um 10 %, während sie in mittelgroßen und dicht besiedelten Gebieten um 6 % bzw. 8 % zurückging und in der Region Madrid sogar 11 % erreichte.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße wird maßgeblich vom Lebensabschnitt der Bewohner beeinflusst. Bei volljährigen Erwachsenen in Spanien liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße bei etwa 2,2 Zimmern pro Person für junge Menschen bis 35 Jahre, sinkt mit zunehmendem Alter (insbesondere mit Kindern) und steigt dann auf maximal 3 Zimmer pro Person bei über 80-Jährigen, wobei der Anteil verwitweter Frauen besonders hoch ist.

Darüber hinaus spielt neben der Größe ein weiterer Faktor eine zunehmend wichtige Rolle in Spanien: die geografische Lage der Wohngebiete. Dies zeigt sich in den Bevölkerungsbewegungen zwischen Großstädten wie Madrid und ihrem (wachsenden) Umland. Anhand von Mikrodaten der Erhebung zu Wohnortveränderungen lässt sich beobachten, dass Madrid im Jahr 2015 jährlich 5.000 Einwohner an die übrigen Gemeinden der Autonomen Gemeinschaft verlor, im Jahr 2023 sind es bereits fast 17.000. Dieser Trend zunehmender Abwanderung aus der Hauptstadt ist auch in den anderen Provinzen zu beobachten, insbesondere in den unmittelbar angrenzenden Provinzen Guadalajara und Toledo sowie in den durch Hochgeschwindigkeitszüge verbundenen Provinzen Valencia und Alicante.

Steigende Mietpreise setzen den Markt so stark unter Druck, dass Mieter sich die Miete kaum noch leisten können, ohne einen unverhältnismäßig großen Teil ihres Einkommens dafür aufzuwenden. Dies führt zu einem Paradoxon: Während die Preise steigen, bleibt der Anteil des Haushaltseinkommens, der für die Miete aufgewendet wird, relativ konstant. Obwohl weitere Forschung nötig ist, gibt es gute Gründe für die Annahme, dass Haushalte zunehmend in kleinere Wohnungen umziehen, sowohl was die Größe als auch die Lage betrifft, und sich für kleinere Wohnungen außerhalb der großen Ballungszentren entscheiden.

Dies führt zu einer paradoxen Situation auf dem Wohnungsmarkt: Junge Menschen leben zunehmend in kleineren Wohnungen außerhalb der urbanen Zentren, wo sie studieren und arbeiten, während Rentner in immer weniger genutzten Wohnungen leben, selbst in Großstädten. Obwohl die Lösung des Wohnungsmarktproblems unweigerlich einen massiven Ausbau des Angebots durch Neubau erfordert, lohnt es sich, die Rolle zu betrachten, die derzeit ungenutzter Wohnraum spielen könnte, und zu untersuchen, welche Anreize und Mechanismen nötig sind, um diesen Bestand an ungenutztem Wohnraum zu mobilisieren.