Fünf Gründe für das Scheitern des spanischen Wohnungsgesetzes

Das Wohnungsgesetz war eine Reform des städtischen Mietrechts und sollte die Mietpreise durch die Schaffung eines Mietpreisindexes regulieren, die Steuern für Vermieter mit leerstehenden Immobilien erhöhen und Anreize für diejenigen schaffen, die ihre Wohnungen unter Marktwert vermieten.

Zwei Jahre später hat sich die Situation jedoch nur noch verschlechtert. Laut Daten des Immobilienportals Idealista stiegen die durchschnittlichen Mietpreise in Spanien zwischen Mai 2023 und April 2025 sogar um 24 Prozent.

In Spanien ist das Angebot an Wohnraum auf dem Dauermietmarkt in diesem Zeitraum um 17 Prozent gesunken, gleichzeitig ist die Zahl der Mietinteressenten deutlich gestiegen, nämlich um 79 Prozent in den letzten zwei Jahren.

Dieser Anstieg der Nachfrage und das schwindende Angebot haben auch zu historischen Preisen geführt.

All dies deutet darauf hin, dass das spanische Wohnungsbaugesetz kläglich gescheitert ist. Aber warum?

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Vermieter setzen auf Saisonvermietung

Laut Idealista ist das Angebot an regulären Mietobjekten zwar rückläufig, die saisonalen Mietobjekte hingegen haben stark zugenommen: Im ersten Quartal stieg das Angebot im Vergleich zum Vorjahr um 25 Prozent und macht nun 14 Prozent des gesamten Mietmarktes in Spanien aus.

In In Barcelona werden 47 Prozent der aufgeführten Häuser saisonal vermietet, in San Sebastián sind es 37 Prozent der Gesamtzahl.

Viele Vermieter haben die Rechtsunsicherheit im Zusammenhang mit Standardmieten satt und sind deshalb stattdessen auf die vorübergehende oder saisonale Vermietung umgestiegen, insbesondere angesichts der Tatsache, dass sie sich in einer rechtlichen Grauzone zwischen Kurzzeit- und Langzeitmieten befinden, für die derzeit keine so strengen Vorschriften gelten.

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Ein Rückgang des Angebots und eine explodierende Nachfrage

Statistiken des wichtigsten spanischen Immobilienportals zeigen, dass das nationale Mietangebot im ersten Quartal 2025 um 3 Prozent zurückgegangen ist, was dem Rückgang der letzten zwei Jahre entspricht.

Gleichzeitig ist die Nachfrage ungebrochen, und die Zahl der Wohnungssuchenden steigt stetig. So bewarben sich beispielsweise zwischen Januar und März dieses Jahres durchschnittlich 35 Mieter pro Objekt.

Der Wettbewerb um Mietwohnungen ist in Barcelona mit 61 Familien pro Inserat am größten, gefolgt von Palma de Mallorca (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) und Sevilla (35).

Unter dem Landesdurchschnitt liegen Valencia (31), Málaga (28) und Alicante (25).

In den zwei Jahren seit Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes ist die Nachfrage um 79 Prozent gestiegen.

Mietpreise steigen weiter

Der Mietmarkt steht unter großem Druck, 25 Provinzhauptstädte verzeichnen Rekordpreise. Die Preise sind in den letzten zwei Jahren kontinuierlich gestiegen und liegen nun durchschnittlich bei 24 Prozent. Zu den höchsten Zuwächsen zählen Segovia (39 Prozent), Valencia (35 Prozent), Madrid (31 Prozent) und Santa Cruz de Tenerife (30 Prozent).

Auch in den großen Hauptstädten ist der Trend zu steigenden Mieten zu beobachten – Barcelona (28 Prozent), Alicante (27 Prozent) sowie Málaga und Palma (24 Prozent).

Rund 25 Provinzhauptstädte schlossen den April 2025 mit Mieten auf Rekordniveau ab und erreichten laut dem neuesten Preisbericht von Idealista durchschnittlich 14,3 Euro pro Quadratmeter.

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Strengere Kontrollen bei kurzfristigen Mieten haben nicht die gewünschte Wirkung gezeigt

Die spanische Regierung hat strengere Kontrollen für Airbnb-ähnliche Vermietungen eingeführt, beispielsweise ein Register für Kurzzeitvermietungen. Das bedeutet, dass alle Ferienwohnungen, Saisonmieten und Zimmervermietungen auf einer Plattform registriert werden müssen, bevor sie inseriert werden können. Dies tritt erst am 1. Juli in Kraft.

Darüber hinaus werden Vermieter und Mieter gezwungen, Gründe für kurzfristige Mietverträge anzugeben, beispielsweise befristete Arbeitsverträge, Kurse oder Kurzzeitvisa, was ebenfalls zu Problemen führt.

Seit April ist es für Eigentümer von Wohnungen und Apartments in Wohngemeinschaften in Spanien zudem schwieriger geworden, diese in kurzfristige Ferienwohnungen für Touristen umzuwandeln.

Trotz all dieser Maßnahmen bieten Vermieter ihre Immobilien nicht auf dem Markt für langfristige Vermietungen an. Viele ziehen es vor, die Immobilien entweder leer stehen zu lassen oder sie vorübergehend zu vermieten.

Saisonale oder vorübergehende Vermietungen werden noch immer durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt, da sich die politischen Parteien nicht auf die besten Schritte für die Zukunft einigen können.

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Der Plan für „Stressgebiete“ hat nicht funktioniert

Ein wichtiger Bestandteil des Wohnungsgesetzes war die Einführung von „Stressed Residential Markets“. Diese Regelung begrenzt den Preisanstieg bei neuen Mietverträgen in bestimmten Gebieten. Gebiete galten als „Stressed“, wenn die Preise den Verbraucherpreisindex (CPI) der jeweiligen Provinz um fünf Prozentpunkte überstiegen oder Familien mehr als 30 Prozent ihres Gehalts für die Miete ausgaben.

Jede Region des Landes konnte selbst entscheiden, ob sie dies umsetzen wollte oder nicht. Katalonien war die erste Region, die im März 2024 140 Gemeinden zu gefährdeten Gemeinden erklärte. Im Oktober wurde diese Zahl um 131 weitere Gemeinden erweitert.

Das Problem ist, dass die Umsetzung lange gedauert hat. Erst Anfang dieses Jahres schlossen sich mehrere baskische Gemeinden den 271 katalanischen Städten an. San Sebastián ist die jüngste Gemeinde im Baskenland, die sich den Problemgebieten anschließt.

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Andere Städte wie Bilbao, Vitoria i Gasteiz, A Coruña, Santiago de Compostela und Las Palmas de Gran Canaria prüfen derzeit, ob sie die Voraussetzungen für eine Bewerbung erfüllen oder nicht.

Es bleibt jedoch fraglich, ob das funktioniert. Idealista analysierte Daten aus den 15 größten katalanischen Städten und stellte fest, dass die Zahl der langfristigen Mietverträge seit Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes und der Mietpreisbremse um 21,5 Prozent gesunken ist.

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