Filialbanken möchten Hypothekendarlehensnehmern gerne 35.000 Pfund mehr Bargeld aushändigen: Hier ist der Grund

Banken erlauben Eigenheimkäufern mittlerweile, beim Abschluss einer Hypothek Zehntausende mehr zu leihen.

Seit März haben viele große Kreditgeber ihre Hypothekenregeln gelockert, sodass die Menschen beim Kauf eines Eigenheims höhere Kredite aufnehmen können.

Im März lockerte Santander seinen „Stresstest“ – den Teil eines Hypothekenantrags, bei dem der Kreditgeber prüft, ob der Kreditnehmer seine monatlichen Zahlungen auch dann noch leisten könnte, wenn der Zinssatz steigt.

Die Änderung bedeute, dass der Durchschnittskunde bis zu 35.000 Pfund mehr leihen könne, hieß es.

Auf Santander folgten die Lloyds Banking Group , die ihre Kreditaufnahme um durchschnittlich 38.000 Pfund erhöhte, sowie HSBC , First Direct und Barclays .

Dies sind gute Nachrichten für Eigenheimkäufer, insbesondere für Erstkäufer, die in der Regel größere Kredite benötigen.

Aber warum passiert es jetzt und was müssen Kreditnehmer wissen?

Hypothekenbanken unterziehen Hypothekennehmer mit Festzinshypotheken einem Stresstest und prüfen, ob sie sich die Rückzahlungen auch dann noch leisten könnten, wenn der Zinssatz nach Ablauf des Festzinsvertrags steigen würde.

Bis zu den jüngsten Änderungen könnte jemand, der eine zweijährige Festhypothek mit einem Zinssatz von 4,5 Prozent aufnimmt, einem Stresstest unterzogen werden, ob er in der Lage ist, 7,5 Prozent zu zahlen.

Bei einem Festzins von fünf Jahren könnten es 6,5 Prozent sein – allerdings veröffentlichen nur wenige Banken ihre „Stresszinsen“.

Dies gibt der Bank die Gewissheit, dass der Kreditnehmer die höheren monatlichen Kosten auch dann noch tragen kann, wenn er keine Umschuldung vornimmt und stattdessen auf den höheren Standard-Variablenzinssatz umsteigt.

Aufgrund der veränderten regulatorischen Rahmenbedingungen gestatten die Banken ihren Kreditnehmern inzwischen, ihre Finanzen weiter auszudehnen.

Jüngste Richtlinien der britischen Finanzaufsichtsbehörde Financial Conduct Authority fordern Kreditgeber dazu auf, den Zugang zu erschwinglichen Hypotheken nicht übermäßig einzuschränken, insbesondere angesichts der beginnenden Stabilisierung der Zinssätze .

David Hollingworth, Associate Director bei L&C Mortgages, sagt: „Stresszinssätze werden normalerweise nicht veröffentlicht, bedeuten aber typischerweise, dass eine Marge über dem Rückfallzinssatz, oft dem SVR, verwendet wird.“

„Mit steigenden Zinsen ist es oft schwieriger geworden, sie sich leisten zu können, da natürlich auch die Stresszinsen gestiegen sind.“

„Die Aufsichtsbehörde hat die Kreditgeber vor Kurzem daran erinnert, dass sie bei der Anwendung der Stresszinsen flexibel sind – und die Kreditgeber haben keine Zeit verloren, dies auch umzusetzen.“

Savills berichtete gestern, dass die Zahl der Erstkäufer von Eigenheimen in den nächsten fünf Jahren um bis zu 24 Prozent steigen könnte, wenn die Hypotheken-Stresstests gelockert würden.

Das könnte bedeuten, dass mehr als 100.000 oder mehr als 80.000 Menschen in den Wohnungsmarkt einsteigen.

Der Immobilienmakler gab jedoch auch zu bedenken, dass eine Lockerung der Hypotheken-Stresstests in den nächsten fünf Jahren zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 5 bis 7,5 Prozent führen könnte.

Hollingworth befürchtet, dass ohne eine Steigerung der Zahl neu gebauter Häuser lockerere Regeln für Hypothekendarlehen die Nachfrage steigern und zu steigenden Immobilienpreisen führen könnten.

„Wenn wir einfach die Kreditaufnahme erhöhen, ohne mehr Wohnungen zu bauen, besteht letztlich die Gefahr, dass die Immobilienpreise steigen“, sagt er.

Hypothekenmakler haben die Änderungen jedoch als notwendigen Schritt begrüßt, um mehr Menschen den Einstieg in die Hypothekenbranche zu erleichtern.

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Felicity Barnett, Leiterin der Kreditabteilung beim Maklerunternehmen Mortgage Advice Bureau, sagt: „Indem sie ein zehn Jahre altes Stresstest-Rahmenwerk aktualisiert und stärker an die heutige wirtschaftliche Realität angepasst haben, haben sie mehr Menschen, die Schwierigkeiten haben, in den Immobilienmarkt einzusteigen, die Möglichkeit gegeben, potenziell mehr Kredite aufzunehmen.“

„Die neuesten Daten von Halifax zeigen, dass der durchschnittliche Hauspreis mittlerweile das 6,6-fache des Einkommens beträgt. Diese erhöhten Kreditlimits könnten den Unterschied ausmachen, ob man vor Ort kauft oder gezwungen ist, kilometerweit wegzuziehen.“

„Für viele geht es um mehr als nur ein Haus – es geht darum, in der Nähe der Familie, der Arbeit und ihrer Gemeinde zu bleiben.“

Allerdings wird die Möglichkeit, eine höhere Hypothek aufzunehmen, nicht für jeden potenziellen Käufer das Problem lösen, auf der Immobilienleiter Fuß zu fassen.

Nicholas Mendes, technischer Manager für Hypotheken beim Makler John Charcol, fügt hinzu: „Für diejenigen mit stabilem Einkommen und guter Kredithistorie könnten die Änderungen den Unterschied ausmachen, ob sie weiterhin zur Miete wohnen oder endlich in den Immobilienmarkt einsteigen.“

„Die Verfügbarkeit von Hypotheken ist jedoch nur ein Teil des Puzzles. Hohe Immobilienpreise und der chronische Mangel an Angebot bleiben die größeren Hindernisse.“

Es besteht auch die berechtigte Sorge, dass eine Lockerung der Vorschriften in manchen Fällen nach hinten losgehen könnte.

Mendes fährt fort: „Höhere Kreditaufnahmen erhöhen, auch wenn sie heute technisch erschwinglich sind, tatsächlich auch die Anfälligkeit für künftige Finanzschocks.“

„Eine Änderung der persönlichen Umstände oder eine Zinsänderung in der Zukunft könnte den Haushaltshaushalt belasten, insbesondere bei denjenigen, die sich bis an ihre Grenzen verausgabt haben.“

Während die Banken ihre Regeln für den Hypotheken-Stresstest möglicherweise lockern, ist das Verhältnis von Kredit zu Einkommen ein weiteres Element der Erschwinglichkeit.

Dabei handelt es sich um eine Obergrenze für den Betrag, den Banken basierend auf dem Jahreseinkommen einer Person verleihen können.

Den meisten Kreditnehmern wird nur eine Hypothek angeboten, die maximal das 4,5-fache ihres jährlichen Haushaltseinkommens beträgt – manche können jedoch auch mehr bekommen.

Grund hierfür ist eine Regel der Bank of England, die besagt, dass nur 15 Prozent des Hypothekenportfolios einer Bank aus Krediten bestehen dürfen, deren Verzinsung das 4,5-Fache übersteigt.

Die Regel wurde vor über einem Jahrzehnt im Gefolge der Finanzkrise eingeführt, um das Risiko zu verringern.

Einige, darunter Nicholas Mendes, argumentieren jedoch, dass die Obergrenze heute „überholt“ sei.

Er fügt hinzu: „Das Ergebnis ist eine Spannung. Mehr Kreditnehmer haben nun Anspruch auf höhere Kredite im Rahmen der aktualisierten Bonitätsprüfungen, aber die Kreditgeber sind immer noch in der Anzahl der Kredite, die sie anbieten können, eingeschränkt.“

„Sie sind gezwungen, schwierige Entscheidungen darüber zu treffen, wen sie unterstützen, und in vielen Fällen begünstigt das System unbeabsichtigt größere Kredite gegenüber Erstkäufern .“