Der Eigentumswohnungsmarkt schwächelt. Wo sind die Käufer?

Der Einbruch des Eigentumswohnungsmarktes in Kanadas größten Städten lässt nicht nach. Experten zufolge hat sich der Markt in den letzten Monaten deutlich verändert: Das Angebot steigt, die Nachfrage schwindet.

„Wir befinden uns praktisch in einer Rezession auf dem Eigentumswohnungsmarkt“, sagte Robert Kavcic, leitender Volkswirt bei der Bank of Montreal.

Der Abschwung konzentriere sich auf Toronto und Südontario sowie in geringerem Maße auf Vancouver, erklärte er. Andere Märkte wie Edmonton und Montreal halten sich derzeit besser.

„Wir werden uns in den nächsten Jahren wahrscheinlich noch in einem Umfeld dieser Art mit gemäßigten Verhältnissen befinden“, sagte er.

Laut dem Toronto Regional Real Estate Board brachen die Verkäufe von Eigentumswohnungen im Großraum Toronto im April ein und verzeichneten einen Rückgang von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Durchschnittspreis von 678.048 Dollar lag 6,8 Prozent unter dem Vorjahreswert und ist seit dem Markthoch im Jahr 2022 um 16,5 Prozent gesunken.

In London und Barrie waren die Preisrückgänge sogar noch stärker.

In Vancouver gingen die Verkäufe von Eigentumswohnungen im April im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 Prozent zurück, so Greater Vancouver Realtors . Der Richtpreis lag bei 762.800 Dollar, was einem Rückgang von 1,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr und neun Prozent in den letzten drei Jahren entspricht.

Der Druck auf den Sektor dürfte weiter zunehmen, wobei einige Märkte stärker betroffen sein könnten als andere. Ökonomen der TD Bank prognostizieren, dass die Preise auf dem Wiederverkaufsmarkt für Eigentumswohnungen in GTA in diesem Jahr voraussichtlich um weitere 10 Prozent fallen werden.

Steigendes Angebot

Immobilienmakler Sean Miller sagte in Toronto, dass sich die Zahl der unverkauften Eigentumswohnungen stapelt. Wo früher Wohnungen innerhalb weniger Tage verkauft wurden, kann es heute Wochen dauern.

„Wir haben einen Lagerbestand für sieben Monate, das ist Wahnsinn, und wir haben einfach nicht genug Käufer, um das zu verkraften“, sagte er. „So viel Lagerbestand haben wir seit 20 Jahren nicht mehr gesehen.“

Angesichts der großen Auswahl an Immobilien suchen Käufer laut Miller nach Schnäppchen und können sich Zeit für die Preisvergleiche nehmen. Verkäufer müssen ihre Erwartungen anpassen und können die hohen Preise des überhitzten Marktes von vor einigen Jahren nicht mehr halten.

„Wenn Sie Verkäufer sind und nichts Außergewöhnliches haben, ist das schwierig und Sie müssen realistisch sein“, sagte er.

Eine Rekordwelle neu gebauter Eigentumswohnungen erhöht das Angebot zusätzlich. Allein im Großraum Toronto-Hamilton wurden laut Urbanation im vergangenen Jahr 29.800 Einheiten fertiggestellt, und 2025 sollen weitere hinzukommen.

„Was wir jetzt sehen, ist die Erschöpfung des Angebots. Sie spiegelt die Nachfragebedingungen von vor zwei oder drei Jahren wider“, sagte Kavcic. „Die gibt es heute nicht mehr.“

Die Zahl neu gebauter, noch nicht verkaufter Eigentumswohnungen in der Region Vancouver dürfte bis zum Jahresende um 60 Prozent steigen, prognostizierte das Immobilienunternehmen Rennie & Associates.

Steve Saretsky, ein Immobilienmakler bei Oakland Realty in Vancouver, sagt, dass es in Gegenden wie Surrey und Burnaby ein Meer an Lagerbeständen gibt.

„Hier gab es viele Investitionen und Spekulationen, ein starkes Preiswachstum, und jetzt wollen die Leute einfach aussteigen.“

Verschwindende Nachfrage

Experten bezeichnen den Eigentumswohnungsmarkt als einen Käufermarkt – das Problem ist, dass viele Käufer verschwunden sind.

Für Erstkäufer von Eigenheimen, die auf eine Gelegenheit gewartet haben, in den Markt einzusteigen, sind die Preise immer noch unerschwinglich.

„Die Erschwinglichkeit hat sich leicht verbessert, aber für die große Mehrheit der hier lebenden Menschen ist es immer noch sehr unerschwinglich“, sagte Saretsky.

Sie sind als Endnutzer oder Eigennutzer bekannt und suchen nach Eigentumswohnungen zum Weiterverkauf, in denen sie tatsächlich wohnen können. Viele sagen, die Größe und der Grundriss der verfügbaren Einheiten ließen zu wünschen übrig. Eigentumswohnungen in Toronto mit einer durchschnittlichen Grundfläche von 61 Quadratmetern werden oft als „Schuhkartons im Himmel“ bezeichnet.

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Laut Kavcic ist das Ungleichgewicht das Ergebnis des für Bauherren einfachsten und wirtschaftlichsten Weges: Projekte mit vielen kleinen Einheiten auf die Straße zu bringen, was von Investoren bevorzugt wurde, da sie diese einfach schnell vermieten oder weiterverkaufen wollten.

„Aus demografischer Sicht brauchen wir größere Wohneinheiten mit zwei oder drei Schlafzimmern und in vielen Fällen auch mit Hinterhöfen“, sagte er.

Jahrelang gehörten Investoren zu den größten Käufern von Eigentumswohnungen im Rohbau, angelockt durch die extrem niedrigen Zinsen und die Gewissheit eines stetigen Mieterstroms.

Da die Bundespolitik die Einwanderung begrenzt, sinkt das Bevölkerungswachstum rapide. In Kombination mit der historisch hohen Zahl an Mietwohnungen sinken die Mieten in vielen Städten nach Jahren starker Steigerungen wieder.

Laut Rentals.ca ist die durchschnittliche Angebotsmiete für eine Eigentumswohnung mit einem Schlafzimmer in Toronto im April im Vergleich zum Vorjahr um fast sechs Prozent gefallen, in Vancouver sogar um mehr als vier Prozent.

Für Mieter sind das gute Nachrichten. Für Investoren sind die Zinsen jedoch deutlich höher und die Mietkosten für die Immobilie weniger attraktiv.

„Die Investoren sind im Moment im Grunde vom Markt verschwunden, weil sie statt auf Preissteigerungen auf Dinge wie den Cashflow achten müssen … bei vier Prozent Kreditkosten macht das einfach keinen Sinn“, sagte Kavcic.

Tausende Investoren müssen zudem hohe Verluste hinnehmen, da Eigentumswohnungen, die vor einigen Jahren im Vorverkauf erworben wurden, weniger wert sind als ursprünglich. Saretsky sagte in Vancouver, es gebe Projekte, die im Vorverkauf für 2.500 Dollar pro Quadratfuß verkauft wurden, deren Schätzungen nun aber bei 1.900 Dollar pro Quadratfuß lägen.

„Eine Gruppe von Investoren wird lange Zeit gezeichnet sein. Sie werden sagen: ‚Wisst ihr was? Ich kaufe nie wieder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage‘“, sagte er. „Das ist auf lange Sicht wahrscheinlich gesund. Man bekommt eine kleine Neuausrichtung und gewinnt mehr Endkunden auf den Markt.“

Immobilienmakler Miller sagte, dass sich preisgünstige Wohnungen mit bewohnbaren Grundrissen weiterhin verkaufen. Der Handelskrieg mit den USA zwingt jedoch viele Käufer, größere Anschaffungen aufzuschieben, da die Arbeitslosigkeit steigt und das Verbrauchervertrauen wackelt.

„Eine kleine Zinssenkung im Juni könnte die Lage etwas verbessern, aber dann könnte etwas anderes die Stimmung ändern“, sagte Miller.

„Wir befinden uns gerade in einer Zeit der Ungewissheit, die wir durchstehen müssen.“