Wohneigentum ist extrem teuer, doch die Preise steigen weiter: Warum?

Die Preise für Wohneigentum in der Schweiz steigen weiter. Im zweiten Quartal 2025 melden alle drei grossen Immobilien-Datenanbieter – Wüest Partner, IAZI und Fahrländer Partner – erneut spürbare Anstiege. Besonders stark verteuern sich Eigentumswohnungen. Bei Einfamilienhäusern zeigt sich ein gemischtes Bild, mit starken regionalen Unterschieden.

Am deutlichsten zeigt sich die Preisentwicklung bei den Eigentumswohnungen. Laut Fahrländer Partner (FPRE) liegen die Preisen im zweiten Quartal um 1,7 Prozent über dem Vorquartal, im mittleren Segment sogar 2,5 Prozent. Auf Jahresbasis verzeichnet FPRE hier einen Preisanstieg von 7,1 Prozent, mit besonders kräftigen Zuwächsen in Basel (+9,1 Prozent), Zürich (+7,9 Prozent) und der Südschweiz (+7,7 Prozent).

Auch Wüest Partner meldet für Eigentumswohnungen ein deutliches Plus: Um 1,2 Prozent sollen die Preise zwischen April und Juni gestiegen sein, und um 4,4 Prozent im Jahresvergleich. Die Regionen Zürich und Innerschweiz stechen hier mit einem Wachstum von jeweils 5,1 Prozent hervor.

Am bescheidensten ist die Entwicklung gemäss den Zahlen von Iazi. Der Preisindex zeigt bei Eigentumswohnungen ein Quartalsplus von 1,1 Prozent. Aufs Jahr gerechnet ergibt sich ein Preisanstieg von 2,5 Prozent. Das ist laut Iazi etwas weniger als das langjährige Mittel von rund 3 Prozent pro Jahr (seit 1998).

Alle drei Anbieter basieren ihre Auswertungen auf effektiven Transaktionspreisen und nicht auf Inseratepreisen – also tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen unter Marktbedingungen. Die unterschiedlichen Preisentwicklungen resultieren aus der Datenbasis, die bei allen Anbietern unterschiedlich ist, sowie auf kleinen methodischen Unterschieden bei der Berechnung der Indizes.

Bei Einfamilienhäusern ist das Bild weniger einheitlich: Laut Wüest Partner sind die Preise im zweiten Quartal um 1,5 Prozent gestiegen, im Jahresvergleich sogar um 5,4 Prozent – der höchste Wert unter den drei Anbietern. Besonders stark fiel die Entwicklung in der Innerschweiz (+7,5 Prozent), der Westschweiz (+6,1 Prozent) und im Kanton Zürich (+5,8 Prozent) aus.

Iazi misst bei Einfamilienhäusern ein Plus von 0,8 Prozent im Quartal, übers Jahr 1,8 Prozent. Das ist deutlich weniger als auch schon. FPRE stellt für diese Objektkategorie in jüngster Zeit sogar einen leichten Abwärtstrend fest (–0,6 Prozent im Quartal), die Preise liegen aber noch 2,5 Prozent über dem Vorjahr.

Der erneute Preisauftrieb wird von mehreren Faktoren gestützt. Entscheidend ist laut Robert Weinert von Wüest Partner vor allem das Finanzierungsumfeld: Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins seit Frühling 2024 in insgesamt sechs Schritten von 1,75 Prozent auf Null gesenkt. «Da zwischen Zinsänderung und Objektkauf häufig mehrere Monate liegen, schlagen sich diese Effekte erst jetzt in den Preisindizes nieder», sagt Weinert.

Auch Donato Scognamiglio vom Iazi betont den Zinsaspekt: «Weil Geld wieder fast gratis ist, ist es heute einfach wieder billiger, wenn man ein Häuschen oder eine Eigentumswohnung hat, als wenn man eine Mietwohnung zahlt.» Wer heute eine Hypothek abschliesst, zahlt für eine kurzfristige Saron-Hypothek zwischen 1 und 1,35 Prozent, für eine zehnjährige Festhypothek zwischen 1,35 und 2 Prozent.

Hinzu kommt die anhaltend hohe Nettozuwanderung – und eine Bautätigkeit, die mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt hält. Laut Weinert hat die Bautätigkeit im Eigentumsbereich zwar in den vergangenen Quartalen leicht zugenommen. Sie reiche aber weiterhin nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Zudem müssten häufig ältere Bestandsbauten abgerissen werden, bevor neue Einheiten entstehen können. So fällt der tatsächliche Nettozuwachs an Wohnraum geringer aus als die gestiegene Zahl an Neubaubewilligungen vermuten lasse.

Auch der Mietwohnungsmarkt wirkt sich laut Weinert auf die Eigentumspreise aus: Durch das knappe Angebot an Mietwohnungen suchten immer mehr Interessenten nach Alternativen im Eigentumssegment. «Hinzu kommt, dass viele neu errichtete Mietwohnungen im oberen Preissegment liegen. In diesem Umfeld sind Wohneigentumskäufe aufgrund der aktuell niedrigen Hypothekarzinsen oft günstiger, selbst wenn mehr Eigenmittel erforderlich sind.»

Die jüngsten Zahlen fügen sich in einen langfristigen Trend: Seit über 25 Jahren steigen die Eigenheimpreise in der Schweiz fast durchgehend, im Gegensatz etwa zu Deutschland. Laut IAZI haben sie sich seit 1998 mehr als verdoppelt – in Städten wie Zürich, Genf oder Zug sogar verdreifacht.

Eine typische Eigentumswohnung mit 120 Quadratmetern Nettowohnfläche ist derzeit im Schweizer Mittel für 937 000 Franken ausgeschrieben – im Kanton Zürich für rund 1,4 Millionen, in Zug gar für 1,86 Millionen, wie aus den aktuellen Angebotsdaten von Wüest Partner hervorgeht.

Das schliesst Normalverdiener ohne geerbtes Vermögen aus dem Kreis der potenziellen Käufer längst aus. Trotzdem gibt es offenbar immer noch genügend Leute, die sich diese Preise leisten können. Sonst würden die Preise nicht weiter steigen. Scognamiglio sagt allerdings: «Bei den Einfamilienhäusern ist allmählich ein Bremseffekt spürbar – das Preisniveau ist vielerorts sehr hoch, und das Angebot eher knapp geworden. Bei den Eigentumswohnungen hingegen zeigen die Preise weiterhin nach oben.»