Rechtskolumne: Darf der Ex die gemeinsame Immobilie versteigern lassen?

Bloß keinen Rosenkrieg. Manche Ehepaare, die sich das bei ihrer Trennung vornehmen, schaffen das auch. Doch immer wieder kommt es im Zuge der Scheidung zu erbitterten Streitigkeiten. Dabei geht es oft um die gemeinsam erworbene Wohnung oder das Haus, für das beide Partner im Grundbuch eingetragen sind. Aber auch unter Erben bricht häufig ein Streit über eine Immobilie aus. Dabei geht es um viel Geld.

Wenn auch nach langen Debatten keine Lösung in Sicht ist, kommt es häufig zu einer Teilungsversteigerung. Dabei handelt es sich um eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Ziel der Teilungsversteigerung ist, das in einer Immobilie gebundene Vermögen in einen Geldbetrag umzuwandeln, der je nach Eigentumsanteil an die Eigner verteilt werden kann. Geregelt ist sie im ZVG, dem Gesetz über Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (Paragrafen 180 ff.) Anders als bei einer Zwangsversteigerung wird die Teilungsversteigerung nicht durch eine Bank beziehungsweise einen Gläubiger eingeleitet, sondern von einem oder mehreren Eigentümern beantragt. Manchmal möchte jemand seinen Anteil abtreten und einen möglichst hohen Preis dafür erzielen. Oder einer der Erben oder ein Ehepartner möchte die gesamte Wohnung oder das Haus erwerben – und zwar möglichst günstig. Doch dürfen der Ex oder die Ex oder einer der Erben einfach ein Haus, das nicht ihnen allein gehört, versteigern lassen? Und kann einer der Beteiligten das verhindern?

Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer jederzeit die Teilungsversteigerung verlangen. Er benötigt dazu keine Zustimmung der anderen Eigentümer. Nur in Ausnahmefällen ist ein solches Verfahren nicht zulässig. So kann zum Beispiel die Aufhebung der Gemeinschaft in einem Testament ausgeschlossen werden. „Besondere Härtefälle, wie etwa ein behindertes Kind, das gemeinsam mit einem Elternteil in der Immobilie lebt, können das Verfahren zwar verzögern, in der Regel aber nur selten verhindern“, sagt Bernd Kiderlen. Auch mit taktischem Verhalten lasse sich der Versteigerungstermin meist nur hinausschieben. Kiderlen ist seit 20 Jahren auf dem komplexen Rechtsgebiet der Teilungsversteigerung tätig und hat darüber Fachlehrbücher geschrieben. Er ist zudem seit einigen Jahren Nachfolge-Autor des Werkes „Praxis der Teilungsversteigerung“, erschienen im Beck Verlag. Der Ratgeber richtet sich auch an Nichtfachleute.

Auf der Eigentümerversammlung werden Entscheidungen von großer Tragweite für Wohnanlagen getroffen, dabei geht es oft auch um viel Geld. Für diese Treffen gibt es klare Regeln, die jeder Wohnungseigentümer kennen sollte.

Der Experte sagt, was man bei der Teilungsversteigerung unbedingt beachten muss: „Eine wichtige Maßnahme ist, dass man dem Verfahren beitritt“, sagt Kiderlen. Ansonsten kann der Antragsteller bei der Versteigerung allein das Verfahren einstellen und so den Zuschlag versagen lassen – je nachdem, ob ihm das Ergebnis der Bietstunde gefällt oder nicht. Tritt der Antragsgegner dem Verfahren nicht bei, hat er unter Umständen keine Chance, das Objekt zu erstehen. Denn der Antragsteller kann ihm den Zuschlag verwehren, auch wenn er noch so viel für die Immobilie bietet. Zudem läuft der Antragsgegner Gefahr, dass er seinen Anteil verliert, ohne einen adäquaten Gegenwert hierfür zu erhalten. Deswegen ist es so wichtig, dem Verfahren beizutreten. Dabei sollten unbedingt die Form und die Frist gewahrt werden, die in den Paragrafen 44 und 180 des ZVG geregelt sind. „Der Beitrittsbeschluss muss spätestens vier Wochen vor dem Termin der Teilungsversteigerung den anderen Miteigentümern – den Verfahrensbeteiligten – zugestellt worden sein“, stellt Kiderlen fest.

Sind die Fronten so verhärtet, dass eine gütliche Einigung ausbleibt, kann eine Teilungsversteigerung durchaus zu einem am Marktwert orientierten Ergebnis führen, ist Kiderlen überzeugt. Eine gute Vorbereitung sei dafür allerdings essenziell. Ohne entsprechende Kenntnisse bestehe die Gefahr, dass man als unbedarfter Verfahrensbeteiligter keinen adäquaten Gegenwert für seinen Anteil erhalte oder zu viel Geld in das Objekt investiere. Daher sei es ratsam, frühzeitig Fachliteratur zu lesen oder sich von einem in der Materie ausgewiesenen Spezialisten beraten zu lassen.

Für die Teilungsversteigerung sollte der aktuelle Grundbuchauszug des Objekts eingehend geprüft werden. Je nachdem, welche Rechte und Belastungen derjenige, der den Zuschlag erhält, übernehmen muss, erhöhen diese den Gesamtwert des Gebotes. Um welche Rechte und Belastungen es sich handelt, teilt das Gericht vor Eröffnung der Bietstunde mit. Experte Kiderlen hat zudem noch zwei wertvolle Tipps: Wer Miteigentümer einer Immobilie ist und diese selbst erstehen möchte, kann unter Umständen durch spezielle Eintragungen im Grundbuch erreichen, dass er seinen Anteil am Gebot teilweise oder gar nicht zahlen muss. Zudem kann er für den Fall, dass ein anderer die Immobilie ersteigert, bewirken, dass er ohne die sonst erforderliche Zustimmung des anderen Miteigentümers seinen Anteil am Erlös recht schnell nach der Versteigerung erhält. Sind sich nämlich die Beteiligten über die Verteilung des Versteigerungserlöses nicht einig, wird dieser hinterlegt. Oft folgt dann ein langwieriger und teurer Prozess, um die Auszahlung zu erreichen. Dieses Risiko sollte besser vermieden werden.